去年11月发生的大埔宏福苑火灾，揭示楼宇大维修的各种问题及风险。南区豪宅贝沙湾落成约20年，计划在2033年展开大维修，总预算开支超过10.57亿元，平均每户承担38万元。居于该屋苑的亚洲博览馆前行政总裁哈永安，成功说服居民及管理公司，采用创新方法管理楼宇维修保养，引入以数据化科技驱动、全面保养保值方案，将这个预算降至0元，也毋须为应用这方案而加管理费。

哈永安表示，由1970年代以来，楼宇维修保养工作交维业主与管理公司，50多年间根深柢固，不讳言要打破这个情况不易。他指这方案重点是由“楼宇医生”长期监察大情况，毋须在楼宇老化时才维修。他冀能将这方案推广至楼龄不多于25年的楼宇，当中新落成楼宇会最适合；至于“超龄”的旧楼，则料无法使用新方案。

这个名为“Homegevity”的方案，是将原有管理费中拨作“预防性维修”的支出，转为以数据驱动，智慧化为贝沙湾楼宇及设施，按其使用周期，作精准到位保养维修，以提升楼宇的保养效益和长远达到保值以至升值的效果。以这个积极保养方法，可以完全毋须在楼宇老化时，进行劳民伤财的大维修。

哈永安表示，2022年获贝沙湾业主邀请，率领一个包括不同专业范畴的业主及外面专家组成的专责小组，研究屋苑的长远保养方案，小组集中研究以科学化实据为本，专为贝沙湾设计的创新方案，最后于2026年决定以Homegevity模式，规划出贝沙湾专设实践蓝图。

他表示，项目的核心目标是顾及各主要持份者利益，以安全、可行、可持续方式，保障及提升物业资产价值，建立强健基础，屋苑毋须因为老化而要进行预算达10.57亿元，即每户也毋须承担38万元的大维修支出。

哈永安指智慧管理楼宇的新科技应用愈趋成熟易用，方案融合楼宇设施大数据、物联网感应器、各种诊断楼宇检测方法，以科学数据与订出清晰标准要求，持续检测及识别问题，订出应对方案，涵盖楼宇结构、机械、电子电机、土木工程、建筑结构、外墙与公用设施等，能让楼宇长期处于优良健康状况。

在此模式下，物业透过管理与科技方法，持续保养、延长结构寿命、提升资产价值，按照每项设施本身的使用周期，订立合时合适的保养维修，楼宇可以长期保持最佳状态，根本杜绝了需要一次过更换多项设备的“大维修”。哈永安说：“跟住我做，不用大维修，好似会有楼宇医检查住佢。”

贝沙湾是香港少数一直已采用 “预防性维修 ”为物业保养的屋苑。哈永安表示，每年管理费中有约20%专拨作维修保养用途，小组计算后确认，以科技为本的这套创新方案，取代原有的预防性维修，并不需要额外的支出，未来楼宇不易老旧，自然也不用大维修，他希望这可为香港的住宅保养开创全新方向。

本港的市区老化问题严峻， 立法会研究显示，在2025年，68%私人楼宇楼龄达30年或以上，另有14%将于10年内达到此门槛；另一份政府分析显示，2014年至2023年间，楼龄达50年或以上的楼宇数目将倍增至10,200幢，并推算到2043年将飙升138%至 24,300幢，混凝土的设计使用年期通常为50年， 本港因楼宇老化带来的相关安全风险与日俱增 。

政府于2012年推出强制验楼计划，规定楼龄达30年或以上的楼宇在接获屋宇署发出的法定通知后，须进行检验及必要的维修。 2025年符合验楼计划资格的约20,900幢私人楼宇中，16%已完成所需工程，当中多为楼龄50年或以上。

哈永安表示，其方案不适合楼龄超过25年的旧楼，故不影响从事大维修业界的利益，他希望能从新楼着手，因需划定部份管理费用于定期保养维修，而新楼住户会较易接受新科技。