机场二号客运大楼快将启用之际，毗连大楼、 “机场城市”重头戏之一的“11 SKIES”项目却传出“易手”消息。据报，机管局已接管新世界发展（0017）旗下“11 SKIES”购物城核心的零售及餐饮空间部分，占整个项目的70%。

“11 SKIES”投资额达200亿元，硬件已兴建完成，新世界此刻选择离场，“壮士断臂”背后的考量是什么？作为机场“话事人”的机管局，“零成本”取得一个顶级商场，看似“冷手执个热煎堆”，抑或无可奈何的决定？

“11 SKIES”之所以惹起广泛关注，原因无他。一来，项目面积达到380万平方呎，相当于2个维园，既是新世界重头项目，占集团在港主要投资物业总面积的四分之一，也是机场城市“SKYTOPIA”整体发展关键一环。二来，“11 SKIES”采取“DBO”模式，由新世界负责设计、兴建及营运﹙Design, Build & Operate﹚，落成后新世界每年须向大业主机管局支付保证租金。换言之，项目并非单纯商业项目，任何大变动，皆影响机管局，亦即特区政府的利益。

拆局前，先了解“11 SKIES”的前世今生。2017年新世界力压各大发展商，夺得位于有关写字楼及商场项目的设计﹑建造及营运合约，累计投资额高达200亿元。

夺标后经济气候“不似预期”

只可惜，人算不如天算，本港经济其后经历疫情及社运等冲击，零售业一直未复苏，又遇上息口上升、楼市走下坡，发展商由“顺周期”变“逆周期”。其中，新世界债务尤为深重，利息开支不菲。面对逆风，集团并无“躺平”，断然出售资产，以至积极重组债务组合，保住现金流成为集团首要任务。

然而投资额达200亿元、虽已落成的“11 SKIES”，一时三刻恐难为集团带来稳定的租金收入。一方面，中港经济难言畅旺，毗邻“11 SKIES”、机场扩建后的二号客运大楼今年5月底正式启用前，“11 SKIES”招租情况一直不理想。

整个项目楼面面积达380万平方呎，写字楼部份出租率达65%，不过不失，但零售部份发展并不顺利。早于去年6月，《彭博》便引述消息人士指出，“11 SKIES”项目出租率约40%，商户更不希望过早开业，免受到缺乏访客的影响。到了今年1月，更有报道指，包括Uniqlo﹑Y-3等多个租户已撤离商场。

年付天价租金 成新世界最大考量

可以说，“11 SKIES”出租表现多少与机场人流挂钩，眼下二号客运大楼启用在即，新世界及机管局为何不“等多等”? 答案大概落于项目营运条款上。

资料显示，新世界每年将须向机管局支付18亿元的保证租金，或最高可达该项目年总收入的30%（以较高者为准），且将于2028年开始支付租金，持续至2066年。 换言之，如果新世界现时选择入场营运，项目租金收入存疑下，近40年累计支付的租金近700亿元，对于净负债逾1,200亿元的新世界而言，无疑是百上加斤。

事实上，主打卖楼及收租的新世界，近年所得差不多用于还债。翻查公司2025年12月底中期业绩报告，集团卖楼经营利润为19.69亿元，物业投资经营利润则有18亿元。然而，期内财务费用达到22.65亿元，扣除其他营运成本及永续债开支，用“所剩无几”形容绝不为过。

在现有业务未有大突破，息口未必大降的情况下，料短中期内新世界绝大部份现金流用于支付利息开支，遑言“还本”。换言之，倘2028年新世界每年要就11 SKIES 支付18亿元保证租金收入，势令财务压力加大。

目前新世净负债逾1,200亿元，去年刚做了财务“大手术”，包括882亿元银行贷款再融资，以及旧债换新债，暂获喘息机会。但前述的银行贷款将于2028年到期，新世界能否成功处理11 SKIES项目，势左右银行融资态度。

接管“11 SKIES” 考验机管局解说能力

此刻的11 SKIES项目 ，对此刻的新世界，肯定是“烫手山芋”，弃之而后快。对于机管局，收回来管又是否坏事？目前看来，似乎是“无办法之中的办法”。事关如果“焗”新世界进场营运，每年能否收到18亿元租金恐成疑问，双方或陷入持久的拉锯战，甚至对簿公堂，有损项目营运，更有损机场城市形象和信心。

综合现有“迹象”，机管局已“决心”接手营运。该局商务执行总监陈正思在今年4月时指出，零售方面基本上未开业，并强调由于疫情后消费习惯转变，该项目在定位上一定有改变，预期会增加娱乐﹑餐饮元素，但同时亦表示机管局与新世界一定保持密切沟通。而新世界最新公告也无反驳接管传闻，称一直与机管局进行商讨，以重新检视及╱或探索有关“11 SKIES”项目在合约安排方面作出任何变更的可能性。

合约如何变动，目前未有公告。《南华早报》周三引述消息人士指出，机管局已接管11 SKIES的零售及餐饮空间，涉及面积为266万平方呎，等同于整个项目的总面积70%。但目前尚未知道机管局会否也接管余下57万平方呎的娱乐空间及办公室。而《彭博》早前的报道亦曾引述消息指出，指出新世界正与机管理局磋商，拟终止此前协议，并将有关购物中心无偿转交予对方。

倘报道成真，新世界“壮士断臂”，除却烦恼，而机管局“零成本”取得一个已落成的甲级商场，听落“一家便宜两家著”。然而，外界难免仍会问，何谓合约精神？长达40年、“失去了”的保证租金收入，如何弥补？看来，比起“激活”商场，作为机场“话事人”的机管局，如何向公众解说接管11 SKIES的理据，以至如何释除“牺牲”公帑拯救私营企业的疑虑，更富挑战。