债务水平备受市场关注的新世界发展（0017）今日（30日）公布截至今年6月底的全年业绩。累非现金亏损，全年劲蚀281亿元！“天价”亏损背后，源自机场航天城项目“11 SKIES”进行了183亿元的重大减值，以及94亿元的物业发展及其他减值。

业绩报表同时写道，于9月集团就11 SKIES项目之合约安排与香港机场管理局（“机管局”）订立终止契据。根据终止契据，集团将向机管局支付现金补偿，有关款项将以内部财务资源支付。终止事项减少本集团就该项目之未来财务承担，且不会于预测期间内对本集团之财务状况造成重大不利影响。

交还资产兼补偿逾30亿

据机管局新闻稿，根据协议，该项目的相关合约安排将提前终止，新世界发展全资拥有的附属公司—乐斯有限公司将交回相关租约，而与该项目相关的资产，包括三幢办公大楼及娱乐枢纽，将无偿转移予机管局。除转移相关资产外，新世界发展将向机管局支付超过30亿港元，当中包含现金及现金等价物。

有关租约将于2027年4月1日起终止。机管局将全面主导该项目的业务发展及管理工作。

11 SKIES为机场大型商业项目，原址地皮由香港机管局持有，新世界发展属于项目的发展商兼融资兴建者，原定由旗下 K11 负责营运。项目投资额高达200亿元，核心主体的商场部分面积约 266 万平方呎，占总面积高达 70%；体验式娱乐设施则占总面积 15%；其余 15% 面积则为写字楼用途，由 3 幢大楼组成，占地约 57 万平方呎。

“断臂止血” 700 亿天价租金

11 SKIES项目投资额高达200亿元，硬件部份已完成，新世界今次“壮士断臂”，账面上需要大额撇账，相信是为“止血”，减少之后长期的财政负担。

事缘，项目背后有极为沉重的租金承诺。根据双方签订的航天城发展合约，新世界虽取得 11 SKIES 的长远营运权，但条件是自 2028 年起，每年必须向机管局缴付高达 18 亿港元的“最低保证租金”，或按项目年总收入的 30% （以较高者为准），租期一直持续至 2066 年。换言之，长达 38 年的租期内，新世界累计需支付的租金最少高达 702 亿港元。

近年本港消费模式剧变，港人北上消费成风，加上访港旅客消费力及习惯转变，航天城这类超大型项目的招商进度与投资回报率大受考验。在高息和高负债双重夹击下，这笔每年 18 亿元的硬性开支，对于陷入财困的新世界来说，无异于“无底深潭”。

八年前寄予厚望　今商场形同“死场”

回顾整个项目的前世今生，新世界前行政总裁郑志刚是发展 11 SKIES 的主要推手 。2018 年中港经济形势大好、息口低水时，新世界力压各大财团，以总投资额 200 亿港元夺得香港机场航天城的DBO合约，一手包办设计（Design）、建造（Build）及营运（Operate），打造一座总楼面面积达 380 万平方呎的超级巨无霸。郑志刚更曾盛赞，11 SKIES 将成为全面结合零售、娱乐、医养与财富管理的完善生态圈，服务范围直接辐射整个大湾区。

然而，项目主体虽然已于 2025 年分阶段落成，即使机场二号客运大楼（T2）已于 2026 年 5 月 27 日正式启用，11 SKIES 亦未见明显的招租举动，今年5月有记者走访过，11 SKIES现场绝大部份舖位空置，部份区域以栏杆围封，商场形同“死场”。

另一边厢，新世界近年陷入财困，身负过千亿元债务，屡传洽谈外部注资，集团想放下 11 SKIES 这个包袱，早有迹可寻。为纾缓财务压力，集团近期亦动作频频，日前除了分拆上海 K11 相关物业并以房地产投资信托基金（REITs）形式上市外，市场亦传出新世界将出售旗下尖沙咀凯悦酒店的一半股权。

机管局︰引入适合不同年龄层的创新娱乐体验

至于“接盘”的机管局，随着全面接管 11 SKIES 的零售、餐饮及娱乐部分，未来如何处置这个大型项目备受市场瞩目。先前机管局执行长林天福被问及如何应对 11 SKIES 空置率高企时曾回应指，11 SKIES 原本预计在 2028 年才全面开放，因此目前“空置率高”的说法并不准确。

机管局最新称，机管局将以崭新模式全速推进SKYTOPIA的娱乐枢纽项目，发展为独一无二的热点，对接SKYTOPIA整体策略目标。

该项目未来将聚焦引入适合不同年龄层的创新娱乐体验、多元化餐饮选择，以及全方位消费体验，与SKYTOPIA其他设施相辅相成，共同构建一个生态圈，包括在亚洲国际博览馆兴建可容纳20,000人的世界级表演场馆、提供约500个泊位的全港最大游艇港湾、水上休闲活动区、艺术展览及仓储设施、设有休闲设施的海滨长廊，以及连接SKYTOPIA与港珠澳大桥香港口岸及东涌港铁站的自动化运输系统。

机管局主席林天福表示：“我们对该项目前景充满信心。这不会是另一个传统购物中心。该项目的规模非常适合发展大型娱乐及体验设施，并非一般香港室内场地可以提供，将成为独一无二的娱乐枢纽，亦是SKYTOPIA的核心设施。SKYTOPIA的亮点不仅来自耀眼的硬件，我们深信成功关键在于其软件，包括娱乐内容、文化，以及具吸引力的整体体验。SKYTOPIA代表一种崭新的机场发展模式，透过商业发展吸引旅客把香港的娱乐体验加入行程，特意经香港转机，从而到带动机场的航空交通。”

机管局行政总裁张李佳蕙表示：“机管局与新世界发展自2018年开始成为合作伙伴，联手发展这项目，我们衷心感谢新世界为项目发展作出的贡献。双方现在达成的协议，同时兼顾到履行合约责任与及为重新启动该项目提供稳固基础。我们接收的物业资产质素优良，并已具备出租条件。一直以来，香港国际机场亮丽的商务营运成绩和经验有目共睹。我们的团队不断创新，在各方面为旅客提供超凡体验。我们以此为基础，成立专责附属公司，组建专业团队负责该项目发展，目标是在全球招揽顶尖娱乐营运商及商业伙伴，并配合SKYTOPIA其他主要项目，于2028／29年起陆续投入营运。”