摩根士丹利（大摩）下调新世界发展（0017）目标价13.3%，由6元降至5.2元，并维持“减持”评级。大摩指出，虽然新世界旗下11 SKIES项目的不确定性因素已剔除，但公司仍面对高负债及利率风险，预计在流动性状况显著改善前，难以恢复派息。

大摩将新世界最牛目标价由11元降至9.5元，最熊目标价由4元降至3.5元，预期2027财政年度及2028财政年度每股亏损0.13元及0.36元，2029年度每股亏损料为0.43元。

大摩表示，是次更新估值已考虑新世界2026财政年度业绩，并加入2029财政年度预测，同时调整2027及2028财政年度的基础盈利预测，考虑因素包括零售及写字楼租金调整、出租率、利率假设、物业销售入帐及落成时间表，以及土地储备补充情况。

中港物业估值受压　高负债仍是主要隐忧

大摩将新世界远期资产净值下调18%，主要由于整体物业总资产值下降。其中，香港发展物业方面，农地储备减少，加上项目出售后土地补充有限；内地发展物业则受审慎销售及平均售价走势影响。

大摩指出，新世界净负债水平仍然高企，永续证券延迟支付票息亦反映公司面对流动性压力。在大幅改善资产负债状况前，派息恢复的机会不大。报告亦提醒，若旗下投资物业的资本化率上升，将对物业估值构成进一步压力。

不过，大摩认为，若公司加快出售资产、加快农地收回进度，或住宅项目销售及现金回笼好过预期，均有助改善财务状况。此外，潜在供股或股本融资，以及机场管理局可能成为股东，亦可能为公司流动性带来支持；美国若进一步减息同样是潜在利好因素。

整体而言，大摩认为，11 SKIES相关不确定性因素消除，尚不足以抵销新世界高负债、流动性及资产估值风险，故继续维持“减持”评级。