2024年开始，新世界就真的是“世界变”。围绕著公司千亿负债的消息一浪接一浪，而公司的“拆债弹”行动历时已达两年多。近日，公司终于摆脱了最难应对的项目——机场 11 SKIES。不过，这场“刮骨疗毒”的手术，充其量只是完成了最痛苦的“刮骨”阶段，体内的“债毒”尚未清除。郑家纯（纯官）化身“大国手”，又该如何带领新世界“起死回生”？

主业回暖　巨亏从何而来？

拆“债弹”逾两年的新世界，近日交出了第二份全年成绩单。若单看总体数据，著实令人震惊：全年亏损高达281亿港元，几乎相当于公司市值的两倍。然而，再看其经常性业务营运净溢利，却录得22亿港元盈利。两个数字相差近300亿港元，究竟原因何在？

我们不妨先拆解一下业绩报告。过去一年，香港楼市逐渐回稳，从业务经营层面来看，新世界“赚22亿港元”的说法并非虚夸，而是切实依靠其核心本业——即物业销售与租金收入。

首先是物业销售方面。中港两地的物业发展收入分别为51亿及58亿港元，分部溢利则分别为38亿及22亿港元，合计高达60亿港元，整体表现合格。

至于租金收入，K11系列项目依然是新世界最稳定的“现金牛”。集团在香港的物业租金收入约为34亿港元，分部溢利为26亿港元；内地物业租金收入则约为19亿港元，分部溢利约为9亿港元。

若仅观察新世界上述两大“主业”，合计分部溢利已超过90亿港元，反映集团去年的本业表现相当稳健。

然而，平静的大海亦会在毫无预警下掀起巨浪，更何况是一间债台高筑的企业？

翻查业绩报告，新世界三大“灯油火蜡”上已花费近50亿港元，另需支付近50亿港元的利息开支。扣除各项费用后，便得出经常性业务营运净溢利赚22亿港元的结果。而在这个数字基础上，再扣除逾12亿港元的税务开支，以及包括 11 SKIES 在内逾183亿港元的非现金减值拨备等项目，最终便呈现出亏损281亿港元的数据。

“刮骨疗毒”　追命债仍缠身

每年需支付高达数十亿港元的利息开支，可想而知，新世界这两年的“刮骨疗毒”尚未彻底。

业绩显示，截至今年6月底，集团总债务仍高达1,433亿港元，同比仅减少27亿港元。过千亿港元的巨额债务，意味著集团每年都必须承担天文数字般的利息开支。因此，新世界目前体内最大的“毒素”依然是债务。

或许有人会问，这两年多以来公司不是一直在积极减债吗？管理层确实并未懈怠，最新的业绩报告亦反映了行动成效：一方面，永续债遭剃头（hair cut）及延期支付债息；另一方面，还债高峰期被顺延至两年后，以时间换取空间。

截至今年6月底，新世界需在一年内偿还或续期的债务为232亿港元。

集团目前手头拥有170亿港元现金，近日亦将上海 K11 物业分拆为房地产信托基金（REITs）上市，预计可筹集32亿元人民币；同时，又以约17亿元人民币出售了杭州与宁波两座甲级写字楼。最近彭博报道指，公司打算出售尖沙咀凯悦酒店50%的股权。若算上约160亿港元的可动用银行贷款，未来一年还债压力不太大。

然而，第二及第三年到期的债务分别均超过400亿港元，届时才是“债毒”发作最为猛烈之时。

甩手 11 SKIES　“无底洞”苦中一点甜

面对如此困局，新世界大股东、由纯官掌舵的周大福企业（周企）态度备受关注。业绩报告中罕有地明确指出，周企将继续维持控股地位，全力支持新世界。

纯官亲自担任“大国手”为新世界“刮骨疗毒”，相信首要任务是稳定大局，确保公司有能力偿还利息，继而再谈削减债务。

首先在偿还债息方面，初步看来难度相对较低：第一，租金收入得以维持。凭借 K11 商场过往的业绩表现，这个“核心基地”相信能够稳守。第二，物业销售收入需维持稳定。截至2026年6月底，在尚未入帐的香港合约销售中，约有209亿港元预计将于2027及2028财年入帐，这笔资金将为新世界中短期的现金流提供重要支持。

此外，集团应占未售单位的总楼面面积约为59万平方呎，意味著未来一两年还有“面包”等出炉，但现成的“面包”就快卖完，手头上的“面粉”又是否能够持续变成“面包”呢？

目前新世界在全港拥有约250万平方呎的发展土地储备，同时手头上拥有约1,240万平方呎的农地储备，当中不少位于北部都会区，预计可开发近7,000个住宅单位。

然而，从兴建楼宇到资金回笼需要时间。假设一切顺利，物业销售与租金收入亦仅足够支付利息。若要真正做到“去毒”减债，则极为考验纯官这位“大国手”的手艺。

这次承担超过30亿港元代价（包括23亿元现金终止费及上限约10.5亿元工程服务）以摆脱 11 SKIES，对新世界而言是一次重要的“排毒”进展。由于200亿港元的投资额在很久以前已经投入，上年度 11 SKIES 已作出27亿港元拨备，加上本次183亿港元的拨备，金额虽然惊人，但并不影响现金流。

长痛不如短痛，新世界行政总裁黄少媚亦在业绩会上如释重负地表示“解决了一个重大的问题”。其好处在于未来无需每年被迫支付高达18亿港元的保证租金。以40年的合约期计算，新世界的累计租金支付金额高达约700亿港元。少了一道如此庞大的“无底洞”，新世界与债权人谈判及重新筹集资金的成功机会亦随之提升。

周企“1元期权”埋下伏笔

本次摆脱 11 SKIES 的同时，亦埋下了一大伏笔。周企以一港元价格向香港机场管理局出售期权，让机管局可在三年内收购周企手上的新世界股份。若机管局行使该期权，将以22.5亿港元向周大福企业收购7.5亿股新世界股份，折合行使价约为每股3港元。相较于目前新世界约6港元的股价，折扣高达一半，自然非常划算。

而在条款设计上，纯官亦为政府及新世界留下了后路。因为该期权兑现的前提条件是：交易完成后，周企对新世界的持股比例依然不得低于三成。

早前我们采访了明泽资本国际研究总监及资深地产分析师郑怀武，他分析指出，这一安排意味著新世界未来有机会进行供股，方能大幅提升周企的持股比例，进而让机管局入股而不违反相关条款。然而，若有大型资本动作（例如供股），势必对股价产生摊薄效应。倘若届时股价不幸跌至3港元，机管局岂不是好“蚀底”？

这种风险固然不可排除，但反过来思考，机管局作为官方代表，若真选择行使期权，在没有十足把握的情况下又怎会入局？而纯官又是否愿意冒著让官方“炒㶶股”的风险与指责？

事实上，回顾过去几年政府入股救市的战绩，远至当年的盈富基金，近至2020年拯救国泰航空，政府均实现“财息兼收”，完美离场。假若机管局真的入股新世界并从中获利，自然是一举两得的额外收获。

而且，郑氏家族若想拉高新世界股价，可采用的方法颇多，例如注资、引入外资伙伴或收购资产等。因此，这笔“一蚊鸡”期权，随时有下文。

虽然新世界终于能够为 11 SKIES 划上句号，但“革命尚未成功，纯官仍需努力”。新世界真正的“毒素”依然是居高不下的债务。回看业绩，债务状况并未出现显著改善，因此在未来数年，纯官必须“争分夺秒”，新世界真正嘅“毒”依然系高企嘅债务，不要让“毒”蔓延全身。

只要债务能够逐步降下来，届时赚取的资金便无需再大量用于“供息”，而是可以真正进入公司库房，用于偿还本金、投资发展，甚至回馈股东。到了那个时候，新世界才算真正走出困局，这亦将成为纯官商场生涯中的重要战绩之一。