长者理财｜安老按揭计划｜逆按揭计划｜退休后想有稳定现金流？只要善用“安老按揭”（逆按揭，英文：Reverse Mortgage），就可以将自住物业轻松转化为每月的稳定“长粮”兼继续安居。究竟每个月最多可以获得多少年金？60岁还是80岁申请更划算？本文将为你拆解逆按揭的4大计算关键，并透过实际案例试算与一笔过提取“应急钱”攻略，助你全面掌握这项退休理财法宝！

香港作为全球楼价最贵的地方，很多港人穷尽毕生积蓄只为了供满楼，拥有一个安居乐业的地方。可惜，人到老年最大的资产可能就只剩下物业，除了政府每个月派发的生果金，若没有其他收入，很容易导致晚年生活拮据。

香港按证保险公司（HKMC）早在2011年便开始推出“安老按揭计划”（又称逆按揭，英文Reverse Mortgage），让年长业主可以在原址安老之余，每月又可以透过年金获得稳定的现金流，为长者的退休生活增添一份保障。

逆按揭计算机｜退休长粮计算方法4大关键

HKMC网站特设了“安老按揭计算机”，大家只需在网站输入简单资料（例如不同的年期、按揭计划），便能进行初步估算，计算机得出的数字仅供初步参考，实际金额需以银行评估物业时的最终估值及当时利率而定。

至于每月可以获得多少“长粮”，按证保险公司在评估逆按揭时，主要会考虑以下4个关键因素：

逆按揭计算关键【1】申请人年龄

申请年纪愈大，预计发放年金的年期相对较短，每月可获得的金额便愈高。

逆按揭计算关键【2】物业估值

估值愈高，可以抵押的金额较多，年金愈多（留意计划设有指定物业估值上限）。

一般来说，物业价值愈高，每月年金金额便愈高，但用作计算年金的物业估值在$800万或以下，可获得100%物业估值计算；若物业估值在$800万以上，则会以$800万加上超过$800万部分的50%总和计算，上限为$2,500万。

逆按揭计算关键【3】年金年期

可选10 年、15年、20年或终身。选择的年期愈短，每月派发的年金愈多。

逆按揭计算关键【4】按揭计划种类

可选浮息或定息按揭计划。一般而言，选择定息计划每月可获的年金会较多。

逆按揭例子｜60岁 VS 80岁申请！不同年期、息率年金差几多？

假设年届60岁并且单身的陈伯伯，拥有一个已供满且估值500万元的单位。在完全相同的背景下，选择不同的年期和息率，每月的年金都会出现极大的分别。

假如60岁的陈伯伯手上有充足的积蓄可以应付初期生活，决定延至80岁才考虑申请逆按揭。假设物业估值完全相同，由于80岁长者的预期余下寿命比60岁短，按证保险公司预计利息滚存的时间较短，因此预估每月派发的年金会大幅提高。

逆按揭｜逆按揭一笔过应急钱有几多？

如果长者有特殊经济需要，亦可以像传统按揭一样，在申请时要求直接提取“一笔过贷款”（不再领取每月年金）。但要留意，由于逆按揭批出后，申请人仍可继续居住在该物业直至百年归老，贷款及其利息可能会滚存20年至30年以上，因此银行最初能批出的一笔过金额，会远低于物业的市值。

安老按揭是一个极具弹性的退休理财工具。它不但确保长者拥有终身居住权，免受逼迁之苦，更将锁在“砖头”里的资产成功转化为每月的稳定生活费或一笔过应急资金。申请前，建议长者先审视自己的日常开支与潜在医疗需求，并善用安老按揭计算机作预算，为自己度身订造一个安心无忧的晚年。

本文内容及试算数字仅供参考，并不构成任何专业财务或投资建议。安老按揭条款及楼价随时变动，申请前请务必向有关机构或专业人士查询最新详情及寻求独立评估。

本文作者：张雨静

《香港01》“01金龄”频道编辑，日常专注发掘银发族生活消闲与理财资讯。平时会四出寻找适合长者的旅游热点、养生保健贴士和各项优惠。遇到退休规划、医疗保险及财富管理等理财硬知识，就会化繁为简，写成生动贴地的实用指南。希望能成为老友记的得力助手，陪大家一起好好规划安心的退休生活。