《长远房屋策略》2025年报告估计2026/27至2035/36年度十年期的总房屋供应目标42万个单位，当中29.4万个单位为公营房屋，12.6万个私营房屋。继去年“鼓励公屋租户上流”之后，政府今年扩大对象，强调“各个阶层的市民按自己的能力上进上流”，回应不同收入家庭的置业愿望云云。

完善置业阶梯的措施，似乎在描绘一个人人有屋、人人置业的蓝图。然而私楼的新供应事实上正在减少。回看十年前的2015年报告，十年期私营房屋供应目标是18万个单位；到了今年，这个数字只剩下12.6万个单位，相当于十年间减少近三分之一。近年政府卖地不理想，屡屡流标收场，可以预期市场逐步消化一手货尾之后，将有几年时间本港的新楼落成量将会明显萎缩。这将是朝向人人置业的目标，抑或市场形成“僧多粥少”的局面，楼价又将迎来一波升温？更何况美国联储局已进入减息周期，本港的实际利率将会下降，若然单位减少而楼价上升，恐怕市民置业只会更加困难。

上流就要买楼？
置业才能安居？

在政府的蓝图中，不只中产人士要买楼，连基层市民也被鼓励置业。政府正在调整公营房屋内部比例，由原本七成出租、三成资助出售的比例，逐步改成六成出租、四成资助出售。在公营房屋的供应量没有大幅增加的前提下，比例改变意味公屋的落成量将被压缩，市民愈来愈多要透过置业才能获得安居。而且由下一期推出的居屋及绿置居开始，单位于公开市场的转让限制年期将由15年降低至10年。

当局强调“上进上流”，但为什么“上流”与“买楼”划上等号？为什么置业才是“上进”？如果置业等同于财富增值，必然意味楼价要持续上升。可是当有人因为楼价升值而获利，铜币的另一面是另一群人将要挨贵楼，更多人只能望楼兴叹。香港多年以来的财富增值，说穿了只是财富转移：已经置业的人从中获益，未置业的人承受更重负担。香港过去多年的经验已经说明了，这样的逻辑原不但无助经济发展、社会整体受惠，更很可能加深阶层分化，累积不稳定因素。

长策目光要远
回应千万人口

政府在2014年12月制定和公布《长策》以来，大方向是提供更多公屋和资助出售单位，以及稳定住宅物业市场。既然名为“长远”房屋策略，它必然要把目光放得远，考虑到香港未来的发展目标。然而，政府一方面提出要将香港建设成一个1000万人口的国际大都会，吸引外来人才，同时鼓励本地人生育，另一方面十年总房屋需求推算为42万个单位，并没有明显增加。这是因为1,000万人口的愿景没有打算实现，还是房屋供应没有配合宏观发展战略？

《长策》集中在量的问题，从估算需求到设到供应目标，但房屋同样涉及质的问题。政府虽然就居屋单位设立不少于26平方米的“封底”安排，但所谓“住得更宽敞一些”的政策主要是增加居屋和绿置居面积较大单位的比例，而不是提高公营房屋的人均居住面积。这样的居住环境是否能让本地年轻人安心组织家庭？如果政府都未能牵头加大面积，为私楼市场起示范作用，我们又如何吸引国际人才？环顾竞争对手，由上海、新加坡到伦敦、纽约，居住空间都比我们大得多的时候，香港如何成为1000万人口的大都会？

增加公营房屋
才是解难之道

房屋政策属于战略部署，关乎一个城市的长远发展。简约公屋作为解决供应量“头轻尾重”的应急措施，原意值得肯定。到2025年，已有9,500个单位落成，余下约两万个单位将于2027至28年度前完成。然而当传统公屋的供应赶上，居民可以顺利过渡之后，简约公屋将扮演什么角色？会如何退场？以至是“简朴房”规管制度把㓥房合法化，即使可以改善安全和卫生，但“简朴化”始终不符合生活变得更好、房子住得更宽敞的期望。“长远”而言，这方面的房屋策略又是怎样，《长策》似乎是时候告诉社会。

香港的房屋问题，归根结柢在于公营房屋供应不足。当“面粉”不够时，无论如何调整绿白表比例、缩短转让限制，或推出新计划，都只是把现有的饼切得更碎，并不能让饼变大。因此香港的房屋策略，应该是首先增加供应，然后提升质素，让更广大的人口安居乐业。置业当然是选项之一，但不是社会唯一的上流标准。真正的上流是房子住得更宽敞、生活变得更好，而非背负高昂的按揭贷款，终日踌躇何时换楼套现。