中央港澳办主任和特首李家超都对“北部都会区”发展心急如焚。7月3日，北都专属法例《北部都会区发展条例草案》（《草案》）刊宪，并于周三（7月8日）提交立法会首读、二读。发展局局长宁汉局表示，会全力配合立法会审议，争取今年通过，加快北都建设步伐。

《草案》指明便利北都发展的六个政策范畴，包括简化城市规划程序、加快支持收地补偿、促进工程创新及提质、简化申请建筑噪音许可证的程序及要求、便利及规管跨境要素流动、为指定地区成立法定机构；并授权行政长官会同行政会议，可就这六个范畴订立附属法例，制定落实细节。《草案》亦划定了“北都”所涵盖的区域，包括天水围、元朗及粉岭／上水等新市镇和多个新发展区，而行政长官会同行政会议有权提出修订北都范围。

细看《草案》条文，确实可见政府“求快心切”。例如，容许透过更简单快捷的规划程序，在北保育地带申请改变用途或放宽发展参数/要求，而处理时间将由至少九个月缩短至两个月。又如，如果前土地业权人未能在三个月限期内接纳暂支款项，有关暂支款项于限期届满后将不得再孳生利息，以减少政府就仍未支付的收地补偿所衍生的利息支出；而在祖堂地方面，即使未获祖堂的全体成员一致同意，地政总署署长仍可向没有注册司理出缺的祖堂的注册司理支付收地补偿金额，打破过去必须获得全体同意的死结。另外，也是创科业界最为乐见的是，为促进跨境要素流动，将为人员流动、货物或其他物品（如生物样本和机器设备）的移动，数据、资料或其他无形物，以及资金的传送等订立附属规例。

这些“拆墙松绑”举措，确实能在一定程度上扫除官僚障碍，带来“量变”。在此背景之下，如果顺势发起一场让农地回归农价的土地改革，定能为北都发展带来“质变”。因为香港发展严重失衡的根源，在于由港英政府到往届特区政府全都冷待新界土地开发——而这既是为了巩固传统以维港为核心的地产金融产业的利益，也是基于大量新界土地业权被集中于地产商和大乡绅手中而采取的回避方针，变相也失去了土地发展主导权。

新界土地被囤积，必然导致政府收地成本上涨，而在香港的特殊环境之下，这种成本甚至高得完全不合常理。这些被商家和乡绅所囤积的土地，多数都是未经改划土地用途的农地。照理说，农地的市场价值理应由其农业产出潜力所决定；但在过去很长一段时间之内，港府默许以农地可被转变成为住宅或商业用地的“投机价值”，取代农地的“原有价值”，导致政府征收农地所需支付的赔偿价格高得异常扭曲，而发展的巨大利润总是被寻租者和发展商所侵蚀，最终的成本却被转嫁至全港市民身上——也就是今天的困境。

北都发展速度不如中央预期的主要原因之一，正是因为收地价格既不合商家心意，也不符政府预算。截至4月1日，根据地政总署针对新界私人土地公布的特惠补偿率，涉及发展所需的第一级别“农地”呎价为1,043元，同级别“屋地”呎价则为1,902元，而不涉及发展的第二级别“农地”呎价为为522元，同级别“屋地”呎价则为951元。显而易见，不同性质土地之间的巨额差价，为意图牟取暴利的大地主和发展商营造了很大的溢价空间。尽管政府曾于2022年简化补偿制度并且下调非发展土地金额，但事实上，很多农地本身所值远远不及522元。政府越是强调北都发展的紧迫性，逐利者就越是希望哄擡地价。

因此，在北都建设全面提速的当下，一场“农地农价”的土地改革，显得尤为迫切。特区政府理应在保护私有产权的前提之下，促使农地定价应摆脱市场溢价与炒作，回归农业产出潜力本身；同时，当局也不应再默许地主藉变更土地用途攫取超额利润，而应清晰厘定转划用途的界线，并对滥用土地、囤地投机等行为实施更严厉的规管。只有从根本上斩断农地与其投机价值之间的利益链条，才能防止“加快发展”演变成为“加快利益输送”。