送澧手记｜黄仲澧

在上期栏目文章《跨区地积比率转移（一）：业主与发展商的回报攻防战》，笔者讨论过“跨区地积比率转移”对大小业主、投资者、半政府机构以及发展商等不同既得利益者的影响，并指出政府在与业界磋商时，必须兼顾业主的合理权益及厘清游戏规则，方能推动市区重建落实，为旧区带来新生。今期则以小业主角度出发，探讨在新政策下如何自处。

观察过往合作的旧楼小业主，发现他们的取态大致可分为三类。首先，有些业主对出售物业非常积极，坦言旧楼失修严重，长期影响生活质素，维修问题如漏水、排水系统、水质、防火及结构安全等层出不穷，维修费用高昂，令他们宁愿尽早脱手。有业主更表示，因楼宇不符规定而被检控，不仅难以负担罚款，更无力承担设施翻新开支，因此只要有发展商以市价收购，便会欣然放售。

另外，有一批业主对出售物业持开放态度，但并不急于一时。他们认为自己的大厦保养尚可，未有迫切出售的需要，选择观望市况，期待有合理的收购价才会考虑放盘。这类业主普遍认为业权复杂是收购重建的最大阻力，虽然渴望有发展商高价收购，但对最终能否成功重建并不抱太大期望。随着《土地（为重新发展而强制售卖）条例》（俗称《强拍条例》）于指定地区的业权门槛下调至70%或65%，预期可减少大业权人对重建的阻力，提升整幢大厦被收购重建的可能性。

当然不乏业主坚持不卖楼，主因是过往发展商所开出的收购价远低于市区重建局的收购标准，他们宁愿继续等候更高出价。这类业主多数参考市建局向附近地盘的收购价，认为自家物业理应享有同等水平，主张价高者得。然而，值得留意的是，物业价值不在於单位本身，而在于地盘还有多少未用尽的地积比率。假如地积比率已经用尽，该地盘对发展商的重建吸引力自然大减。

事实上，小业主应审视楼市现况。发展局指出，过去10年，每年约有500幢楼龄超过50年的旧楼增加。根据笔者初步统计，现时七个指定地区已有约2,000幢50年以上楼龄的旧楼。换言之，发展商每年有更多地盘选择，叫价偏高的物业被收购机会自然减低，业主或需再耐心等待。

当考虑出售物业与否时，业主应不止于关注市场估值，更要衡量自身实际需要。除了可委托专业估价报告作参考，亦应把生活因素纳入考量，例如出售后可省却长年维修和管理开支，搬迁至其他市区或北部都会区或有助改善生活质素，缩短通勤时间、增加家庭相处时光，甚至享有更大居住空间。若小业主有心出售，需考虑自身的期望价是否较其他旧楼业主更具竞争力，这也是日后值得深入探讨的议题。

随着政府即将推行新政策，旧楼物业或可由长年等候发展商收购，变为有机会主动寻找买家。至于发展商如何选择重建地盘，容笔者留待下回再作拆解。希望小业主明白，除了物业本身条件外，更要清楚自己在发展商眼中的价值，才能提升被收购的机会，捉紧市区重建带来的新契机。

作者黄仲澧是香港房地产及土地管理学会外部事务主席，打鼓岭乡事委员会顾，香港城市规划师学会会员，香港注册规划师，香港城市设计师学会会员。

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