市建局上月向立法会提交最新一份年报，披露2024至25年度亏蚀27亿元，计及135亿发债所得款项，截至今年3月底结余为206亿元。主席周松岗及卸任行政总监韦志成预计土瓜湾“五街”、花墟道重建等六个项目总开支将会达235亿元。他们以及新任行政总监蔡宏兴一致提到，近年物业市道下滑，重建项目将要“高买低卖”，影响市建局的财务状况，尤其是现金流压力。年报亦都归咎“同区七年楼龄”的补偿机制导致收购成本高昂，令项目收入不足以抵销支出。

立法之初府会角力　“十年楼龄”补偿改至七年

“同区七年楼龄”的赔偿政策，不是现在才成为众矢之的。早于二十多年前立法会以白纸条例草案审议成立市建局，以同区多少年楼龄的单位作为补偿已为关注所在。当时政府给予的自置居所津贴是以十年楼龄作为计算，而市建局的前身、土地发展公司主要也是十年，除了在荃湾市中心和坚尼地城新海旁两个发展项目破例采用五年。正如前特首、时任行会召集人梁振英近日所忆述，当时坊间有声音主张市建局以同区五年楼龄作为补偿准则。而在立法会，也有议员要求政府在市建局正式运作之前先修订自置居所津贴的计算基准。

政府起初建议改为约八至十年，不过依然未获立法会议员的支持。当局其后再次让步，表示“一个七年楼龄的单位属于较新，却未至于被视为‘新楼’；这正合乎选择一个适度新单位的想法”。

修订自置居所津贴的计算基准，把重置单位的楼龄由约十年改为约七年（一个五年楼龄的单位，折旧价有限，一般仍被视为“新楼”，但一个七年楼龄的单位，一般均不会被视为“新楼”，这观念可从这类单位的价值中反映出来）。

自置居所津贴作为《收回土地条例》的衍生开支，计算基准由立法会财委会把关。政府的“同区七年楼龄”方案在2001年3月提上财委会，立法会议员仍然众说纷纭，讨论热烈。例如曾钰成指出即使以五年楼龄来计算，亦只占重建费用总额的百份之一，市建局作为非牟利机构，将仍能维持均衡的预算；吴霭仪则从另一个角度表示，政府收回物业重建甚有可能会使发展商得益，但却对居民造成损害，因此认为五年楼龄是合理要求。

作为土发公司行政总裁多年的石礼谦提到，七年楼龄已经较原本的十年基准有所改善，而且自置居所津贴只是最低要求，日后市建局仍可以因应个别项目自行提出更优厚的收购建议。在政府维持七年楼龄、不再让步之下，财委会最终以31票赞成、24票反对通过方案，“同区七年楼龄”自此成为赔偿基准。

首批重建已惹忧虑　“收购一个蚀一个”

市建局成立不到一年，即展开三个重建项目，收购湾仔庄士敦道、大角咀樱桃街、深水埗福华街及福荣街旧楼。以同区七年楼龄计算，大角咀及深水埗的赔偿呎价分别是3400及3200元，湾仔为4200元，以倍计大幅高于收购物业的市价，赔偿开支总额高达25亿。时任行政总监林中麟明言立法会应该留意公众对赔偿额的反应，再研究是否有需要检讨七年楼龄的准则。

他在同年又公开指出，“许多旧区居民对市建局所谓‘派钱收楼’的做法，普遍存有过高甚至不切实际的期望，将改善居住环境的责任完全放在市建局及政府身上，而他们唯一要做的便是等市建局尽快上门派钱收购”，但是市建局以至整个政府都不会有能力令数以万计旧楼的业主，“在未来的日子里全部变成拥有七年楼龄的楼宇业主”。林中麟在2003年又曾提及，当时旧楼市价一般50至60万，市建局以同区七年楼龄的价格收购，往往高于市价三倍，并且形容为“收购一个蚀一个”。

“本局重建成本高昂”　年报重复写逾20年

市建局在2004年发表的第三份年报，甚至在财务报表附注中提到，“同区七年楼龄”令重建项目成本高昂。

二零零一年三月，立法会财务委员会审议多项政府的建议，其中通过了修改受政府收回土地影响的住宅业主所得的自置居所津贴与业主及自住业主所得的额外津贴的计算基础。本局须按相关的政策，在收购／收回物业时，支付自置居所津贴及额外津贴。在迁出其中住客时，本局按上述原则运作，因此本局的重建项目成本高昂。

翻开最新一份年报，依然可以在财务报表附注中找到同一段话，一字不改。由2004年到2025年，由第三份年报到第二十四份，就这样说了超过二十年。直到今年《施政报告》发表后，“同区七年楼龄”的政策似乎将会改写。

相关文章

▼01政策分析系列▼