市建局成立之初，行政总监林中麟对于“同区七年楼龄”的意见可谓溢于言表。时任主席郑维新也曾指出，从商业角度来看，这个标准是偏高的，而市建局也有向政府当局反映，若政府不更改政策，市建局只可以在这个政策之下尽力重建。

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楼市长年畅旺　财政可持续性受忽视

市建局收购旧楼动辄要以市价的两、三倍，政策局的看法是怎样？2004年时任房屋及规划地政局局长孙明扬说，“市建局并没有就自置居所津贴的计算基础提出任何具体的修订建议”。2010年政府检讨《市区重建策略》，时任发展局局长林郑月娥表示，“（检讨督导）委员会及社会上很多意见均认为，当年经立法会决定，以同区七年楼龄补偿收购的旧楼的水平是合理的”。

目前，在政策上并无理据，而且未见有明显压力（来自过往市建局项目或现时项目受影响的业主除外），促使我们改变现时以重置同区七年楼龄楼宇的价值作为受市建局重建项目影响的住宅自住业主计算补偿和自置居所津贴的基准。

政府没有修改“同区七年楼龄”政策，各界似乎也未至于认为问题迫切，一个重要原因在于——钱。坚尼地城加惠民道项目、窝打老道八号、上环皇后街项目等，赚的都不只几倍。接替林郑月娥出任发展局局长的陈茂波，在2014年回复立法会议员质询时说得清楚，“过去十多年地产市道畅旺、价格大幅上升”，所以市建局项目能够获取盈利。简而言之，就是“高买，更高卖”，项目落成后的售价足以抵销“同区七年楼龄”的高昂收购价。

如按照决定为该等项目进行重建时的物业市场价格估算，大部分有关项目是预计会录得亏损的（注： 2001年市建局成立时的中原领先指数为40.67。此后，指数不断攀升。2013年年底中原领先指数已高达118.20。过去12年，指数升幅达290%）。

除了财政上可以持续，另一个原因是“同区七年楼龄”始终可以禆益旧区居民，令他们得到切实的好处。谭小莹2015辞任市建局行政总监后，曾经接受传媒访问，表示深水埗海坛街的老街坊拿到补偿后只拿部份买入二十年楼龄的单位，剩下百多万现金可以用来过活或看医生。“对我们来说，他们完全满足了有资源改善居住环境。他们以前的居住环境是残旧的，没电梯、漏水、跌石屎。”

那些业主，本来的楼已五六十年楼龄，一间间（自己）卖给发展商可能平得好紧要，但因巿建局公开不论楼龄楼层都以7年楼龄呎价收购，普通来说都等于巿价两倍。

发展商减负债去杠杆　入标盛况不再

多年以来，市建局的收购呎价即使高于发展商的投标呎价，但因为重建项目的地积比率会提高，收入足以抵销开支。但如果旧楼的剩余地积比率不多，再加上发展商提出的呎价大幅降低，项目将难以回本。市建局2021年以呎价19848元收购九龙城盛德街／马头涌道物业， 但2023年发展商以19亿元中标，呎价只得4694元，（第二高的入标价约2782元）。项目令市建局亏损近15亿元，只收回成本56%。

市建局向来的财政之道是“高买，更高卖”，甚至可以“好天收埋落雨柴”。惟近年发展商忙于减负债、去杠杆，大量货尾单位仍有待消化，难有意欲积极投标。以往十几间地产商入标的盛况不再，能够收到三、五份标书，项目不至于流标收场，或许已经庆幸。

市道不由他们作主，市建局无法争取“更高卖”，有望改变的就只有“高买”。两度续任行政总监的韦志成，近年一直公开呼吁政府检讨“同区七年楼龄”的补偿机制。发展局局长宁汉豪去年虽然承认“同区七年楼龄”的收购价“的确是相对较为慷慨”，但仍然强调这可以促成市建局顺利收购，并且鼓励发展商在收楼重建时提出相若的收购价。

修改“同区七年楼龄”是否足以打救市建局？

直至今年6月，政府以象征式地价向市建局批出分别位于红磡和将军澳的两幅用地以支持其财政，并要求其与政府共同“检讨和优化其运作和财政模式”。9月《施政报告》发表后，局长宁汉豪进一步表明要检讨“现时的收购和重建政策”，并直言“同区七年楼龄”不是可持续方法。

正如上篇所说，当年立法会财委会审议通过“同区七年楼龄”的自置居所津贴，曾经估算十年和七年楼龄的成本差距不算很大。现在政府若然同意修改，是否改回十年楼龄计算，就足以令市建局财政可以持续？而《施政报告》提出放宽地积比率转移安排，又是否能够令重建项目“有利可图”？

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