“缺乏创新机制将分散的地积比率集合发展，则无论公营或私营机构，在市区筹划开展有规划效益和财务可行的项目将日渐困难”，苏庆和2019年卸任市建局主席之时表示，未来应该透过转移和整合地积比，筹划最有效益的发展规划方案，“激活重建市场，鼓励参与”。

四年之后，城规会宣布以油麻地和旺角作为试点，准许把输出地盘的剩余地积比率转移至位于同一分区计划大纲图上的接收地盘，上限为接收地盘准许总楼面面积的三成。简单而言就是同一个分区之内，地积比率总体不变，容许个别项目建得更高。

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花墟道“四小换一大”　市场反应冷淡

市建局去年公布的洗衣街／花墟道项目就采用了“地积比率转移”，将位于花墟道及园艺街一带四个细小地盘的发展潜力，转移至洗衣街的主地盘以进行更大规模的发展。于是五个地盘的总地积比率维持在九倍，但接收地盘的建筑物高度限制却由115米提升至150米。

然而，正如发展局所承认，“私人市场的反应至今仍然冷淡”。政府评估的原因是，一来地产市道转弱，二来现行机制存有限制。

于是当局现在进一步放宽，容许未用尽的楼面面积跨区转移，输出地盘除了原本作为试点的油麻地及旺角，将来还包括长沙湾（所属大纲图亦覆盖深水埗）、马头角（包括九龙城和土瓜湾）、西营盘和上环（属同一大纲图）、荃湾和湾仔，五个明显都是旧楼集中的地区。

至于接收地盘，则是全港所有由法定图则涵盖的地区，唯一要求是其必须位于发展地带，即不包括 “乡村式发展”及“政府、机构或社区”等。甚至原定的三成总楼面面积上限，“在城规会获给予充分理据作考虑的情况下”也可以获准“轻微超出”。

地积比容许跨区转移　能否挽颓势仍属未知数

最高地积比率限制由同一个项目扩展至同一个分区，同一个分区再扩展到全香港，这在多大程度上可以吸引发展商提出私人重建计划，仍属未知之数。毕竟正如政府评估的原因，也包括了“地产市道转弱”。如果企业的融资成本仍然不菲，对重建后的市价仍然观望，即使地积比率可以“乾坤大挪移”，是否就会积极出手？这不只关乎私人重建的步伐，还可能影响市建局的项目招标。

花墟道项目占地面积2.9万平方米，但是受影响业权只有约191个，卸任行政总监的韦志成在刚发表的年报表示“毋须动用庞大现金开支；但能透过重整及重新规划土地用途，达致最大的规划效益”。然而比起收购成本，招标结果同样——甚至更加——重要。重建项目涉及总楼面面积10.4万平方米，多少发展商愿意参与其中？

而在花墟道重建之外，已经作价收购的衙前围道／贾炳达道项目的地盘面积达到3.7万平方米，重建后总楼面面积23万平方米，市建局何时招标，发展商投标价多少，实为各界关注。尤其是地盘面积2.6万平方米、总楼面面积20万平方米的观塘市中心第四及第五区商业项目，前年只接获一份标书并且流标收场，发展商的意向可见一斑。

正如历任市建局主席和行政总监皆强调，市区重建不能单靠市建局来推动，还需要业主维修楼宇、延长旧楼的生命，以及私人市场参与重建，由发展商提出计划及合理收购。花墟道重建尚且只为《油旺研究》的“头炮”项目，整个《油旺研究》面积212公顷，涉及超过3300幢楼宇。与此同时，市建局的荃湾和深水埗规划研究如火如荼，将于今年底提出的“市区更新大纲蓝图”，两者分别涉及236公顷和130公顷。

荃湾初步打算分成五区作规划，小店林立的路德围、众安街及陂坊一带，利用地积比转移以改善旧区环境，荃景围、蕙荃路及就近海滨荃湾路天桥底一带则被认为具发展潜力。深水埗划分为四个地区，通州街一带有意建设成地标式门廊，并且透过地积比转移降低旧区的密度，嘉顿山和主教山被定位为市区边陲绿化带，附近的历史建筑考虑设立文物径以推广旅游。

市建局使命远不止是吸引发展商

在油旺、荃湾和深水埗之后，市建局今年3月还展开了土瓜湾海滨研究，预计今年内完成初期报告。土瓜湾海滨定位为世界级的“东维港湾区”，即使不计及海湾面积，陆地部份亦涉及多达450公顷。虽然市建局已在其中开展多个重建项目，还与七家发展商推动“小区重建新社区”，改善环境和道路网络的工程将在两至三年内陆续落成，但连十三街重建也延宕多年尚未成事，要建成“东维港湾区”，未来涉及的发展项目估计不会只是两、三个。即使地积比率可以跨区转移，即使额外的两成总楼面面积可以折现为地价扣减，发展局局长宁汉豪形容的“咁重锤”是否足以扭转私人市场的研判，有兴趣重建旧楼？

但与此同时，如果发展商为了回本，新落成建筑的呎价高不可攀，旧区重建的得益者又有没有老街坊的份？市建局应该采用七年抑或十年楼龄补偿，地积比率转移如何鼓励重建，纵然是重要的政策讨论，但要实现市建局“更新旧区，促进经济，改善环境，造福社群”的使命，需要的远不只是这样。

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