新世界发展（0017）日前公布最新全年业绩，抛出两大“震撼弹”。一是提前交还 11 SKIES 予机管局，并支付 23 亿元的“分手费” ；二是受11 SKIES相关减值及拨备拖累，全年累蚀281.49亿元，相当于公司市值的1.9倍。

不过，撇除非现金减值、拨备及其他亏损后，新世界录得经常性营运净溢利22.28亿元，为三年来首次转盈。业绩表面上“有喜色” ，且甩掉11 SKIES这个“包袱”，但新世界高负债依然惹关注。明泽资本国际研究总监及资深地产分析师郑怀武指出，终止11 SKIES 合约对新世界而言属正面讯息，但考虑到协议中涉及的股权期权条款，以至集团现时财务状况，仍不建议投资者买入新世界，最高仅给予“中性”评级。

卖楼、收租齐发力　“主业”否极泰来

从“业务经营层面”看，新世界今次转亏为盈，主要受惠卖楼及收租业务支撑，带来逾90亿元的毛利。

期内，香港物业发展收入为51.22亿元，分部业绩38.28亿元；内地物业发展收入58.26亿元，分部业绩21.82亿元。

至于收租业务，则继续提供较稳定的现金来源。在K11 MUSEA、K11 Art Mall、K11 ATELIER Victoria Dockside及K11 ATELIER King's Road等项目支持下，集团香港物业投资收入约34.24亿元，分部业绩26.2亿元；内地物业投资收入19.15亿元，分部业绩8.55亿元。

收租业务债务高企　利息年噬大部分利润

若单看新世界的两大“主业”，合计分部业绩约94.85亿元，反映集团核心物业业务本身仍具不俗的盈利能力。但集团仍要支付销售及推广费用、行政及其他营运费用、财务费用 及税项，目前最大的掣肘仍是负债。

截至2026年6月底，集团总债务为 1,433 亿港元，虽然同比减少约 27 亿港元，但高达 1,400 亿港元的巨额债务，意味著集团每年需承担极为沉重的利息开支。在经过数年债务重组及延付利息的情况下，新世界全年利息开支高达47.1 亿港元，侵蚀超过一半的利润，导致最终留下的经常性营运净溢利仅剩约 22.28 亿港元。

可以说，在千亿债务压顶下，每年赚到的钱，目前仍大部分拿去“供息”，真正能拿来还本金的钱只是杯水车薪，致使总债务规模一直难以大幅减少 。

更值得留意的是，早前的再融资行动，只是把还债高峰期略顺延。截至2026年6月，新世界需要在一年内偿还或续期约232亿元的债务，其中包含184亿元银行及其他贷款，以及48亿元的固定利率债券及应付票据。一至两年内到期的债务为417亿元；两至五年内到期的债务为692亿元；五年以上到期的债务则为91亿元。

甩手11 SKIES止血 　 惟股权期权引发摊薄忧虑

新世界早前与香港机场管理局达成协议，提前终止11 SKIES相关合约，并于2027年4月1日交回项目，支付约23亿元提前终止费，另涉及最高约10.5亿元的工程及服务承担，以换取未来近40年不用每年支付18亿元租金。郑怀武表示，新世界终止机场11 SKIES相关合约，能有效减低未来的资金压力，然而从股票买入的角度来看，他坦言：“我不会建议投资者买入，讲真，最多（给予）中性。”

而且新世界主要股东周大福企业向香港机管局授予一项期权，机管局在终止日期的三年内可向周企收购其所持有的新世界股份，授予期权的代价为1港元。

郑怀武剖析协议细节指，机管局可以22.5 亿港元向周大福企业收购 7.5 亿股新世界股份，折合行使价约每股 3 港元，对比目前约 6 港元的现价，“睇落好似好抵，折让都成一半”。但由于条款规定周企持股不得少于三成，若机管局未来行使期权购入相关股份，此前新世界或需透过发行新股来配合，届时必然对股价构成压力。

虽然新世界已积极出售国内商场、REITs项目等资产，例如近月以约20亿港元出售杭州及宁波的两座甲级写字楼，但郑怀武表示：“财务上都是弱，即是都要补充资金！”公司唯一的选择就是发行新股来强化股本，“供股”势必引发摊薄效应。

卖楼成减债关键

集团中港卖楼收入强劲，年内来自物业发展项目及资产出售的应占合约销售合共约296亿元。香港市场仍然是集团销售主力。新世界于2026财年的香港应占合约销售额约221亿元，而截至2026年6月底，尚未入账的香港合约销售中，约209亿元预计于2027及2028财政年度入账，为未来短期收入及现金流提供一定支持。

目前新世界的收租业务是稳定造血的现金牛，但现成“面包”卖完，能否持续将“面粉”变“面包”，透过卖楼回笼现金，将成为减债还息进程的重要一环。 郑怀武认为，尽管面对加息压力，“总体上香港住宅个需求，和国内的需求都好强。”他指出，发展商只要定价策略得宜，销售基本上不成问题，这亦能反过来帮助新世界透过卖楼回笼资金。

集团手上还持有北都约 1,240 万平方呎的农地储备，预计可开发近 7,000 个住宅单位。其中粉岭马适路及元朗南第一期项目已动工，合计约 3,000 个单位将于 27 财年推售。对新世界而言，如何将手上这些“面粉”，变成可带来稳定现金流的“面包”就是未来减债关键。

对于市场担忧高息环境对高负债的新世界会有冲击 ，郑怀武分析 ，虽然今年下半年的成交活跃度未必能延续上半年的强势，但市场对加息预期已大致消化。他预期未来一年美国最多加息一至两次，除非联储局加息幅度超出预估（如加息3至4次），才会对香港楼市及地产股构成较大冲击，否则实质影响相对可控。

新世界首席财务总监兼联席公司秘书刘富强亦在业绩会上表示：“息口每增加 0.25 厘，我哋预计融资的成本大概会增加 2 亿港元左右，所以对我哋嘅影响其实唔系好大。”话虽如此，集团千亿负债压顶，看来出路仍落于激活农地土储、股东大手注资，以至再有重大资产出售行动，真正把负债压低！