新世界发展(0017)成功甩手机场航天城商业项目“11 SKIES”项目，今早股价一度大升逾一成，高见6.7元，惟升势短瘾，最新挫近半成，报5.755元，泻4.9%。

计及天价减值 去年蚀281亿

新世界周三﹙9月30日﹚晚公布把机场航天城商业项目“11 SKIES”无偿提早交还予机管局，并因而向机管局支付逾30亿元“分手费”，包括23亿元现金，以及免费提供若干工程及服务，总成本上限为10.495亿元。

由于集团须为11 SKIES减值拨备高达183亿元，因而拖累公司2025/26年度蚀281亿元。

撇除相关减值及拨备后，该公司核经常性营运净溢利录得约22亿元，成功转亏为盈，也是三年来首次录得盈利。期内，核心经营溢利同比上升约28%至77亿元。

700 亿天价租金 决定“断臂止血”

11 SKIES为机场大型商业项目，原址地皮由香港机管局持有，新世界发展属于项目的发展商兼融资兴建者，原定由旗下 K11 负责营运。项目投资额高达200亿元，核心主体的商场部分面积约 266 万平方呎，占总面积高达 70%；体验式娱乐设施则占总面积 15%；其余 15% 面积则为写字楼用途，由 3 幢大楼组成，占地约 57 万平方呎。

11 SKIES项目投资额高达200亿元，硬件部份已完成，新世界今次“壮士断臂”，账面上需要大额撇账，相信是为“止血”，减少之后长期的财政负担。

事缘，项目背后有极为沉重的租金承诺。根据双方签订的航天城发展合约，新世界虽取得 11 SKIES 的长远营运权，但条件是自 2028 年起，每年必须向机管局缴付高达 18 亿港元的“最低保证租金”，或按项目年总收入的 30% （以较高者为准），租期一直持续至 2066 年。换言之，长达 38 年的租期内，新世界累计需支付的租金约 700 亿港元。