五一劳动节期间，深圳“好房节”在前海欢乐港湾启动。展览特设“深港服务专区”，为港人赴深购房、内地人南下香港卖房提供咨询服务。展位负责人、中原地产香港新房联动负责人Lam接受《香港01》采访时表示，现在香港的物业，很多能做到“供平过租”月供比租金还便宜，因此吸引了不少内地客到香港置业；他更透露，“浙江杭州的AI大佬、科技大佬”亦是香港楼市主要客源之一。

4月30日，深圳刚刚宣布放宽福田、南山等核心区域的限购门槛。但香港楼市正以另一套“政策红利”吸引著内地资金的注意力。2024年2月28日港府在《财政预算案》中正式宣布，即日起撤销所有住宅物业需求管理措施，被称为“全面撤辣”。这一措施成为楼市转折的关键节点。

Lam表示，此前非本地买家在香港购房需缴纳高达30%至40%的印花税，如今普通住宅最高仅需4.25%，亿元级单位也只需6.5%，“这是大家现在愿意去香港买房最核心的原因之一，成本降得非常之多。”

税费成本的大幅下降，直接降低了内地客赴港置业的门槛。据Lam透露，2026年第一季度，香港楼市成交量创下十余年来的新高，无论是成交金额、成交套数，还是租金水平，均处于十余年来的峰值阶段。另据香港中原地产统计数据显示，2026年一季度，香港一手私人住宅共录得5373宗买卖登记，涉及总金额628亿港元，两项数据较去年同期分别急升38%及94%，创下历年同期新高，呈现出“旺季”热度。

与此同时，地缘政治的因素也在推波助澜，Lam分析，“中东局势的关系，大家都觉得国外不太安全，很多资金从新加坡、美国、日本回流回来。”而香港作为“一国两制”下的国际金融中心，资金进出方便、贸易环境优越，成为海外回流资金的重要落点。

“拼音买家”占启德半壁江山　杭州AI大佬现身客群

至于是哪些内地客正在赴港买房，Lam将其归为四类：深港两地通勤的上班族、为子女陪读的家长、以收租为目的的投资客，以及部份境外人士。

他介绍，从区域分布看，启德板块是拼音买家最集中的区域，“接近50%的比例都是拼音买家，其他片区可能20%、30%都有。”从客源地看，杭州、上海的客户占比较为突出，“也有浙江杭州的AI大佬、科技大佬。”

香港高租售比吸客　买楼逻辑转向“赚现金流”

Lam观察到两类典型需求：一是投资移民，部份客户购买上千万港元的单位，“投资移民需要提供住址，有资产在香港，审核会更简单”；二是“资产避险”型客户，“在深圳工作，有多余资金，但内地市场暂时觉得不适合，香港租金高、又能看到现成的东西。”

此外，Lam还给出一组对比数据，内地一线城市平均租售比约1%多，高一点可到2%；而香港平均租售比达3.3%，“做到4%非常正常，甚至5%、6%也有可能。”对于许多内地购房人士来说，除了港府“撤辣”减成本外，香港楼市对内地客更深层的吸引力，来自租售比的显著优势。

而在香港“供平过租”的现象也得到内地投资者的青睐。Lam解释：“很多物业月供低于租金，客户放一笔钱在那里，租出去之后租金就能把月供抵掉，压力小，风险也没那么大。”这也意味著在香港购房的逻辑正在从“博资产升值”转向“赚现金流回报”。

据Lam介绍，从成交结构看，最受市场欢迎的是400万至600万港元的房源，面积约二三十平方米，“这类产品上车成本没那么高，租金水平能做到3%多到4%，能覆盖月供。”租金回报率是当下在香港购房的买家的考量指标之一。

赴港置业隐形成本与风险不容忽视

高租售比的另一面，Lam还提到，在香港置业的隐形成本会明显高于内地。律师费（固定支出）、按揭评估费、按季度缴纳的差饷及地租，以及按尺计算的物业费等等，都是每个月不少的花销，“20平方米的单位，物业费可能也要过千港元一个月。”

除此之外，Lam还指出内地客在香港购房的两大核心风险：一是资金问题，“国内资金没办法一步到位过去，还是得通过合规渠道慢慢走”；二是按揭审批风险，“香港按揭审核看现金、基金、股票，以资产实力为准。如果下订金后按揭评估不通过，这是买家的责任，订金可能无法退回。”