近日，港人陈先生向《香港01》爆料，指其家族四代人自1952年起在深圳市龙华区吉坑村打理的三间祖屋（面积约2700至3200平方呎），遭一份2015年签署的遗嘱“确权”予其姑妈陈某娣及其四名儿子。令陈先生困惑的是，整个遗嘱签署及产权认证过程，其家人竟毫不知情。

《香港01》记者赴深圳实地探访后发现，该遗嘱中疑似谎称民意称房产归属“经过村民一致同意”，甚至相关的公职人员涉嫌违规使用公章从事虚假认证。

房屋纠纷持续10年横跨两代人　关键遗嘱“疑点重重”

陈先生向《香港01》记者展示该份关键遗嘱，签署日期为2015年，当时陈先生一家毫不知情。遗嘱声称，经“深圳市新田吉坑股份有限公司”董事长（亦为当地村长）陈聪伟查督，并获吉坑村村民一致同意，涉事房产属于陈氏夫妇。

然而，文件仅有撰写人陈某娣的签名和手指模以及新田吉坑股份有限公司的公章，却无任何村长或村民签名。陈先生质疑：“成份文件只得我大姑签名，村长盖章亦都没有签名。按流程，村长要先在文件上签署，公章才能够盖落去的，这个完全违反流程，是盗用村民民意！”

此外，《香港01》记者查阅相关内地法律文献发现，遗嘱人陈某娣为香港居民，该遗嘱若未经香港高等法院认证，内地法律其实不予认可。民建联法律顾问亦向家属指出，该文件在法律上根本无法证明业权已被夺走。

业权人无血缘　打理者无名份

《香港01》记者曾赴深圳龙华吉坑村实地探查。期间，陈先生声称涉事的三间祖屋，其中一间原为他们一家兴建的厕所，但在遗嘱中竟被强行划入陈某娣名下，且遗嘱标注面积与实际房产证严重出入。而另外两处祖屋，虽有当地村民梁伯向记者证实由陈先生母亲亲手起屋，但至今都仍无一纸证明能突破争议。

房屋究竟归谁所有？唯一一份1952年的《土地房地产所有证》显示，涉事的三间房屋及其所占土地均登记在“陈新”名下。（编按：彼时中国刚完成第一次土地改革，土地属农民私有制）

然而，陈新与目前涉事的两家人并非直属亲属。若严格依据该文件继承，两家人都无权继承。但据当地街道办工作人员称，陈新早在1952年之前就已远赴马来西亚。

陈新离开后，这片土地及房屋实际上处于“无主”状态，至于他临行前是否曾明确交代房屋归属，现已无从考证。

但陈先生对三间屋的态度十分明确，他声称：“三间屋从其曾祖父那一代起便一直由家人打理使用，其中一间甚至在90年代倒塌，修缮工作也由其家人负责，因此这三间祖屋理应归他们继承。”

至于为何没有办理房产证，陈先生解释称，这三块地原先分别用作猪圈、停放逝者棺木的场所和一片空地，当时无人会为此类地块专门申办产权证明。他还指出，当时的民间惯例是“谁建了屋，屋就是谁的”。

此外陈先生亦补充，他并非不承认现状，只是不服村长如今仅凭一纸文件就将房屋确权给他人，毕竟当初建房时，他的父母也曾出力参与。

村长频频“开会”4次避而不见　关键公章“有人盖无人认”

这份决定业权的遗嘱，其上盖有“深圳市新田吉坑股份有限公司”的公章，惟该公章当时由谁盖上，竟成了一桩无头公案。

陈先生透露，今年4月7日，他们一家与村长陈聪伟在新田社区工作站调解时，陈聪伟当场否认公章由他所盖，并向陈先生一家道歉，现场张姓调解员及CCTV均录下证据。然而峰回路转，前观湖街道的工作人员向《香港01》透露，当观湖纪委介入调查时，村长疑似迫于威权，竟然又改口承认是自己盖的章。

此前有镇府工作人员向记者解释称，从2000年到现在，该公章都是由新田吉坑股份有限公司管理，且公章在使用前需要申请，会留有相关记录。

记者在工作日下午与陈先生前往新田吉坑股份有限公司拜访村长陈聪伟，惟等待20分钟后，接待人员突称村长下午“突然去开会”。对此，陈先生坦言早有心理准备。

他透露，此前与家人先后多次到当地信访办投诉，每次要求与村长面对面交代，对方均是借口“要开会”缺席或中途草率离席，至今已连续4次玩“失踪”。

随后记者与陈先生一同拜访了新田吉坑股份有限公司的书记陈冠波，离奇的是，对方在交谈中竟表示“2019年之前公章根本不在公司”，让这枚公章的去留与合法性更显扑朔迷离。

此外，记者在新田社区的矛盾纠纷咨询处询问工作人员，当事人是否可以查看公章使用记录以及调取4月7日村长陈聪伟不承认盖章的CCTV录像，但对方均表示不清楚。

遗嘱声称“村民一致同意”遭街坊踢爆

此外遗嘱中提到的，关于房屋的归属，是经过村民的一致同意。但一名不愿透露姓名的村民向记者表示，经过村民的一致同意说明应该是开过村民大会的，但他清楚得记得，2015年前后（即遗嘱签署的时间）完全没有开过会。

“村民一致同意是指哪一个村民？其他村有类似的房屋纠纷都会叫上有纠纷的双方进行三方的协调沟通，但这次却没有，我觉得多多少少会有一些不公在里面。”该村民表示。

而一名前观湖街道办的工作人员亦向《香港01》记者透露，当时没有收到吉坑村股份公司开会通知，他亦指出私人物业的纠纷，一般是不需要开会的，但事关房屋产确权认定，依法必须由利益双方及村集体“三方到场”协调签字。

深圳“历史违建”维权难上加难

值得注意，在内地现行的成文法下，陈先生的维权举步维艰。据了解，这类房屋属于典型的“深圳城市化历史遗留违法建筑”，俗称小产权房或无证房，在法律上确权困难。

信荣（全国）房地产律师团队首席律师张茂荣曾撰文直指，深圳法院对此类纠纷的受理门槛正持续提高，实务上呈现“全面拒绝受理”的明显趋势。

张茂荣称，法院审理此类案件时，高度重视“行政先行”原则。他透露，在其代理的一宗“已拆违建”拆迁补偿权益纠纷中，一、二审法院均裁定驳回起诉，核心理由在于该物业必须先经行政机关进行“确认产权、依法拆除或没收、准许临时使用”等法定前置程序。

然而，随著司法实务演进，不受理的范畴似乎已延伸至不涉及产权确认的纯粹经济纠纷。张茂荣指出，近期接获多起仅涉及租金收益、无关权属的纠纷咨询，同样面临法院不予受理的困境。此现象反映出司法机关在处理历史遗留违建问题时，正采取更为审慎的态度，以确保行政处分与司法裁判的权责划分。

此外，根据2015年公布的《市规划国土委关于查违和历史遗留违建处理工作的汇报》，截至2014年底，深圳市违法建筑37.30万栋，4.28亿平方米。部分产权不明的“历史遗留违法建筑”在吉坑村，甚至在深圳市都不在少数，只不过他们尚未遇到拆迁或者确权的纠纷。

“打官司一定蚀底，但唔做父母擡唔起头做人”

维权十年，陈先生的父母已年事已高，身为家中唯一男丁，他坦言前路茫茫，甚至连祖屋租户都被街道办强行叫去与对方续约，能确认房屋的所有者或使用者水电表主名亦被篡改。

“真要打官司一定蚀底，但先前父母维权俾人哋当波咁样踢来踢去，唔做嘅话父母擡唔起头做人”陈先生向香港01表示。他亦坦言“我今时今日捍卫的不单止是房子的问题，更是一个公平开明的处理方法。”