施政报告2025｜美联马泰阳:料豪宅成交量可创31年新高　租金升15%

【施政报告2025/李家超/施政报告】行政长官李家超周三（9月17日）早上11时发表新一份施政报告。美联集团表示，施政报告内容提及多项有关土地发展及楼市的措施，将为本港楼市增添上升动力。当中优化“新资本投资者入境计划”，将对豪宅市场带来强劲支持，预计明年逾3,000万元住宅注册量有望创31年新高。

美联集团行政总裁特首马泰阳就最新一份施政报告表示，内容提及多项有关土地发展及楼市的措施，将为本港楼市增添上升动力。当中的优化“新资本投资者入境计划”，将对豪宅市场带来强劲支持，预计明年逾3,000万元住宅注册量有望创31年新高。放宽院校非本地生比例将持续推升租务市场，未来两年租金有望再升10%至15%；至于加快北部都会区建设，带动新增人口和企业落户，将持续提升区内物业价值与投资吸引力，料发展商加快区内推售新盘及去库存。

优化“新资本投资者入境计划”料明年逾3000万住宅交投创新高

自2024年3月重启以来，“新资本投资者入境计划”截至今年8月底已录得1,963宗申请。但若与2004年至2015年间的平均申请量每年约3,700宗相比，仍有明显增长空间。值得留意的是，上一次投资移民涉资于住宅物业的金额累计超过420亿元，而今次计划截至今年2月底，虽累计投资逾100亿元，但当中流入楼市的金额甚少。马泰阳相信，是次优化措施将住宅成交价门槛由5,000万元下调至3,000万元，料有助吸引高质投资者，并刺激豪宅市场交投。

新措施料推升全年数字至约1,600宗，同比增长9%，创近4年新高；明年更有望挑战2,000宗，届时将创有纪录的31年新高。

新入境投资计划料不会推高整体楼价

马泰阳又指出，内地是豪宅市场最重要的购买力。根据美联物业研究中心综合土地注册处资料，按已知买家姓名作分析，今年首8个月内地买家(以买家姓名的英文拼音鉴别)入市逾3,000万元一手私人住宅个案录228宗。马泰阳强调，由于年内逾3,000万元住宅注册量仅占整体住宅市场约2.4%，因此相信新措施不会推高整体楼价，反而有助消化中高价物业供应，支持楼市稳健发展。

放宽专上院校收生、未来两年租金有力再升15%

对于政府进一步放宽非本地生比例，马泰阳指出，非本地学生数目将进一步增加至超过10万人，然而本港现时宿位仅约44,000个，即使加上未来宿位供应亦只会增至约55,000个。单计非本地学生，宿位短缺将达逾45,000个，需求缺口庞大。这将成为私人住宅租务市场的重要需求来源。值得留意，以上尚未计及本地学生的需求，宿位实际短缺情况只会更严重。

虽然施政报告同时宣布增加学生宿舍供应，有助增加学生宿位长期供应，但短期仍将追不上学生人数增幅。学生宿位供应紧张，对私人住宅的租务市场形成强劲支持，成为租金持续攀升的主要动力。随著调高非本地生的限额，预料未来24个月租金有10%至15%的升幅潜力，出现续创新高的趋势。

北部都会区投资价值上升　加大发展商参与发展意欲

马泰阳认为，新一份《施政报告》进一步推动北都发展，引企业落户并带动人口流入，同时配合政府加强交通、医疗及教育等基础设施投资，将进一步提升该区物业投资价值。带动区内住房的需求。加上区内大学城、河套发展、新田科技城，将有助带动区内未来人口增长。

值得留意的是，“按实补价”机制，即按实际楼面与用途厘定补地价，可分阶段缴付，让更多有兴趣参与的发展商可按市场需要及设计发展，并按发展计划控制投资成本。施政报告亦提及在凹头站沙埔一带拟增加私营房屋比例，并拓展为新发展区，将会为区内楼市带来潜力，并加大发展商在区内发展诱因及参与发展意欲。

目前北部都会区内已批出及正申请预售楼花的单位合共约4,100伙，加上现有库存单位约1,800伙，共约5,900伙。随政策推动，料发展商加快区内推售新盘及去库存。

过去政府由为压抑楼市过热狂出包括额外印花税、买家印花税和新住宅印花税在内的辣招税，以至政府在2023年11月宣布减辣至今的政策措施的楼市表现。

2023年宣布楼市“减辣”

政府为针对近年楼市出现下行，在2023年10月施政报告宣布为楼市“减辣”作出三大调整，当中包括将额外印花税（SSD）的适用年期，由三年缩短至两年，换言之业主在持有物业两年后出售，无须再缴付楼价10%的额外印花税。

其次，买家印花税（BSD）和新住宅印花税（NRSD）的税率减半，两者均会由15%减至7.5%。以及 优化专才“先征后退”，改为为外来人才的置业业印花税实施“先免后征”，即暂免征收相关税项，若相关人士其后未能成为香港永久性居民才缴付相关税项。而当时反映楼价的中原城市领先指数CCL，在2023年11月份时报153.59点。

事隔4个月再全面撤辣　楼价仍插6%

事隔4个月后，财政司司长陈茂波2024年2月的在财政预算案中宣布全面撤辣，表明所有住宅物业交易无须再缴付额外印花税、买家印花税和新住宅印花税，即为期14年、用作压抑楼市升势的辣招正式落幕。

不过，减辣似乎未有对提振楼市起即时作用，参考中原城市领先指数CCL，在2024年3月初时的144.19点，反映在减辣至撤辣4个月内楼价仍下跌6%。

减辣至今近两年　楼价不升反跌、输逾一成

虽然政府为楼市全面撤辣，但楼价持续向下。政府为刺激楼市，财政司司长陈茂波在2025年3月的在财政预算案为楼市“加甜”，进一步放宽楼价400万元或以下的住宅单位，印花税由原先的6万元，大幅降低99.8%减至100元并即时生效。

不过由2023年宣布减辣至今已过去近两年时间，但反映楼价的中原城市领先指数CCL仍然不升反跌，楼价在21个月内先后经历“减辣、撤辣、加甜”的救市政策下，表现仍然下跌超过10%。

最早2010年推SSD压抑楼市

至于回顾楼市辣招，最早可追溯至2010年11月，当时政府推出额外印花税（SSD），限制市民在两年内转售单位，需要缴付楼高5至15%的SSD。两年后政府为楼市“加辣”于2012年10月更推出SSD加强版，转售时间限制调整为三年内，SSD税款涉及楼价10至20%，当时政府更推出买家印花税BSD，以限制非本地人士及以公司名义的买家，在港买楼时需缴付楼价15%的税款。

不过事隔一年，政府于2013年2月份更推出双倍印花税（DSD），调整200万元或以下物业，税款由100元增至楼价1.5%，其余物业税率也加倍，由最高税率4.25%增至8.5%。

惟楼价升势未止，政府于2016年11月份及2017年4月再次出手，分别向买入第二套或以上物业的买家，划一收税楼价15%，以及采“一约多伙”15%从价印花税，即买家以首次置业人士的名义，以一份合约购入多个单位，需缴付楼价15%的从价印花税。