住宅楼价虽然下跌至年轻人两小口子能负担的水平（25岁至34岁全职雇员人均入息中位数字能力可购买楼价约580万，每月储蓄3成收入3.3年可储蓄到物业的首付），但不少年轻人仍放弃置业去追求“公屋住一世”，一些人认为“政府只要兴建大量公屋就解决了房屋问题”，笔者十分同意公屋是住屋安全网必须要维持！但若要大幅增加公屋数量必须要了解和解决现实一些问题！

1. 兴建公屋不是免费的，钱从何来？其实大部分都是由地产市场而来！而且仍未找到其他可以代替地产份额的收入！无论你是否喜欢，这也是现实！

“唔好倚赖地产”是非常正确的目标！但不是今天的现实！保护不到合理的市场，结果只有政府不断出现赤字！

更何况，兴建公屋的土地是珍贵的资源，运用有限的资源必然有其极限，不可能无限地使用，如果一块土地用来兴建私楼，其价值不菲是香港库房的可观收入，如果用来兴建公屋就多了市民得到安居住所，但公屋数量越多政府对公屋的经常性负担和亏损就越大，如何取舍?其实两者都需要平衡！

2. 公屋和私楼在市场机制下，是互为因果，甚至是命运共同体！

笔者觉得：如果不是地产收益，香港之前不可能有如此多盈余，当年也不可能计划“明日大屿”和“公私营房屋七三比”！楼价下跌，港府的地皮能成功招标大减，政府出现赤字，不单只明日大屿要延迟，而且长远难以负担庞大的资助房屋支出！

私楼和公屋根本如影随形，共荣共存！

3. 楼价下跌，解决不到上车问题！

楼价若下跌到一个程度，自然会吸引了一些有充足购买力的人入市。而这群入市尖子接受的楼价其实一样远高于消极者和其他未能提升购买力的人！（市场从来都包括消费者的互相竞争）因此若未能提升自己纵使楼价大跌仍解决不到上车问题，而政府不应该盲目顺从这些民意，应帮助市民提升和增加购买力才能得到的上车机会！

就算政府重启了“置业资助贷款计划”为市民提供首付！一样有部分人不会上车，因为最后能上到车的只会是乐观和有准备的人！

笔者见过很多父母为下一代支付首付，但年轻人却不肯买楼，因为在观念上这些年轻人比肯上车的人更为悲观！这些才是社会要解决的问题！

“想楼价跌下社会以大量增加公屋为主要房屋政策”是一危险的认知，令社会走进倔头路！楼市不济令香港进入赤字，若加上超量的公屋只会长期消耗香港仅余的实力，房地产市场必须和公屋市场共同健康发展，楼价过高或太低都会不平衡，无论楼价升或跌都不应该将快乐建立在对立的一群人痛苦之上！公屋和私楼必须共荣共赢！

房地产被制造了太多错误的观念，例如“供应不足”，政府不少官员和专业人士都会将供应局限在一手供应，实际供应其实是一手加二手，而“二手供应多少决定于转流率是否正常运作”。过去的政策都忽略了二手转流率，如果住宅楼市阶梯有正常转流率，市场就有足够的供应，我们追求的不是楼价升或跌，而是让市场有正常升跌空间，升跌不应是人为的，是有空间让市场去决定！市民的上车机会和换楼机会不是源于楼价高或低！反而是应追求升跌合理地经常出现！

【财经专栏】祥益地产总裁汪敦敬

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