施政报告公布后虽然未有太多提振楼市政策，但各大发展商继续纷纷出动推盘。港铁锦上路站新盘柏珑III最新以“北都开心价”登场，首张价单138伙，折实均价约1.39万元，较三年前柏珑I、II首批均价大幅下调逾两成，即时成为市场焦点。

虽然今次劈价卖楼是顺应市况而行，但灯神发现柏珑III对准买家而言可谓“双面刃”，一方面自自然受惠低价推盘买家可以低水入市，但都要留意返今期屋苑楼花期长达19个月！参照柏珑I、II近数个月出现的挞订潮，普遍买家采用建筑期付款办法，即需要在长楼花期内需承担楼价波动风险，所以新一期柏珑III的买家，真系要小心、小心再小心，以免成为下一个挞订买家。

柏珑III发展商“以快打慢”

曾经是城中热话的锦上路站柏珑最近有新动向，发展商似乎亦想在楼市触底的时间分一杯羹，在7日内已经完成柏珑III上载楼书，以及开价的程序。刚在星期四（10月9日）已经公布柏珑III首张价单资料，更加表示有机会下周展开首轮销售，似乎是想“以快打慢”。

灯神睇返最新一张，首张价单涉及138伙，当中户型涵一房及两房，包括54伙一房、84伙两房户，在扣除最高16%折扣优惠后，该批单位折实售价由466.62万至905.6万元，折实呎价由12,629至16,143元。入场单位为1座1楼B8室，实用面积354平方呎，属于一房间隔，扣除所有折扣后，入场费为466.62万元。

折实均价平过3年前足足卖平两成

不过，就咁睇价钱大家可能觉得无咩特别，但灯神留意到今批单位的折实平均呎价约为13,938元，就即时不禁倒抽一口凉气。睇返柏珑I、II 首批价单的资料，灯神发现柏珑I、II分别在2022年5月首批推出各168伙，当时的折实均价分别为17,608元及17,898元，换言之，今批柏珑III折实均价13,938元，是比起3年前足足卖平两成。

自称“北都开心价 ”　柏珑I、II业主卖楼先自劈两成

灯神参考返中原城市领先指数CCL，在2022年5月初约为181点。睇返3年过去，截至今年9月中下旬的中原城市领先指数CCL为140点，即在3年间楼价下跌逾两成，反映今批柏珑III亦是按市况下调定价，发展商更加话呢个是“北都开心价 ”。

呢个“开心价”似乎得发展商同柏珑III的准买家开心，柏珑I、II的业主就喊晒口。皆因如果佢地急需卖楼套现的话，就必须要自劈自己一刀，叫价方面麻烦即时劈价两成才能与柏珑III睇齐，方可以吸引买家。

换言之，在未计及买新楼有向买家回佣，以及税款及基本使费下，已经输紧两成，不过如果众业主是揸紧“自住唔惊”的信念，相信大趺市都奈佢哋唔何。

MIRROR成员Jer会否卷土重来

不过灯神反而好奇，上次“走得甩”的MIRROR成员柳应廷（Jer）今次会不会卷土重来，真系趁平入市做业主呢，皆因上次佢有现身参观示范单位及售楼厂，又表明有意入市系想父母住得好啲，如果佢今次真系顺利做到柏珑业主，唔知又会不会吸引一大班粉丝入市做同佢做邻居呢。

小心柏珑III长楼花期！免成下个挞订买家

虽然柏珑III首批价单价钱望落好似好开心，但有一点要留意的是，柏珑III预计落成日期为2027年4月底，楼花期19个月。睇返当时柏珑I、II亦是以一个长楼花期的形式推出，但因为撞正经济环境不争气拖累楼价向下，最终买入柏珑I、II的买家在未收楼的情况下，楼价已经跌咗两成半有多。如果当时买家承做楼价8成的高成数按揭，即系单位未入伙、住都未住过，就已经变成咗负资产。

最终截止9月底，柏珑I、II 累录至少260宗挞订个案，占全盘1,520伙的约17%，当中有不少买家采用建筑期付款办法，由于楼花期期间楼价下跌，造成估价不足，最终无法上会要挞订收场。所以，灯神提醒今次有意入市的准业主要量力而为，要预留足够备用资金应付楼价下行的风险，以免最终要挞订收场，甚至被追差价。