最近香港股市表现相当理想，不少大企业的市值都由低位回升，市况睇落一片情势大好。不过近几年积极攻港的内房企业就继续“冇运行”，讲紧就系内房雅居乐集团（3383），佢地两年前完成强拍、以底价9.66亿元成功统一业权的九龙塘义本道6号龙圃别墅所在地盘，竟然沦为银主盘被接管推出公开招标放售。

难得整个重建地盘由雅居乐在两年前成功完成收购，不过最终竟然发展失败，令灯神又要再倒抽一口凉气。灯神与资深代理朋友倾谈下八到，原来今次没收地盘的银主（债权人），竟然系一家大型国企保险公司，老友仲话目前楼市大不如前，呢一刻推出市场一定唔会系靓价，睇嚟呢一间大型国企保险公司都未必可以收回成本。

讲返呢一个地盘，位置就在九龙塘义本道6号龙圃别墅，这个屋苑早于1967年落成，楼高5层，合共提供44个单位。屋苑地盘面积21,640平方呎，若以地积比率约1.8倍重建，总楼面涉约38,952平方呎。

两年前底价9.66亿完成强拍、统一业权

雅居乐在2023年7月份透过强拍以底价9.66亿元成功统一上述项目的业权，以重建后总楼面面积计算，每呎楼面地价高达约24,800元。目前地皮已经平整清空，睇落随时都可以动工。

高峰期同一街道豪宅呎价近7万

一个位于九龙塘、毕架山豪宅区一带的住宅地盘，市道好时非常抢手，区内的豪宅在高峰期每呎卖价高达4万至5万元，个别更逼近7万元水平。例如2018年2月份，区内九龙塘义德道5至11号的豪宅云门，一幢实用面积3,241平方呎的洋房，以逾2.21亿元沽出，成交呎价68,250元。如果以上述收购呎价来看，似乎雅居乐当日收购时的出手价都叫合理正常。

不过计划往往追不上变化，目前楼市较高位累积下挫接近3成，云门最新一宗二手成交个案，呎价已经插至2.85万元，即系非常接近雅居乐两年前强拍收购价，所以若果再投入建筑成本发展落去，以目前楼市处于低位情况下，蚀卖只会是唯一出路。因此灯神都明白为何雅居乐让地盘被银主委托接管人出售，总好过继续持有地盘自行发展。

银主债主为大型国企保险公司、料难以收回成本

灯神另外再八到，原来今次银主（债主）为大型国企保险公司，佢地近期委托咗四大会计师事务所之一的德勤，以及第一太平戴维斯，负责就上述义本道6号龙圃别墅所在地盘进行招标。有老友同灯神讲，虽然唔知银主借咗几钱出去，不过目前楼市大插水，呢幅地皮卖价预计都唔会理想，似乎银主要收返个本都难了。

毗连义本道8至10号涵碧别墅收购失败　个别旧楼实蚀92%

其实本身雅居乐计划重建的部份，并不单至上述九龙塘义本道6号龙圃别墅，而且还包括义本道8至10号涵碧别墅，不过在2024年中已经铁定收购失败，当时已经将部份收购单位重新推出在市场上放卖，例如去年11月雅居乐以800万元沽出涵碧别墅一伙高层三房户，呎价9,174元。持货6年转手帐面惨蚀1,336.4万元，单位大幅贬值62.6%。

但值得留意，6至7年前楼市仍处于上升周期，当时雅居乐在港各区开始收购旧楼地盘，上述单位当时透过公司名义买入，因此需要当时需要缴付高达楼价三成辣税，而连同基本使费，料需实蚀逾1,977万元或92%。

英皇道地盘沦银主盘12亿沽　较收购成本33亿大跌六成

值得一提，雅居乐收购失败又点至九龙塘义本道呢一单呢。佢地收购的英皇道992至998号及柏架山道2至16号住宅地盘，在2024年8月沦为银主盘，最终事隔近一年，在今年6月份以12亿元沽出，较地盘收购成本33亿元大跌逾六成。

呢个地盘占地约49,967平方呎，原本住宅部分计划兴建两幢30至34层高层住宅大厦，预计可提供592伙及逾190个车位。不过呢个地盘重建发展同样告吹，地盘业权亦已经易手。