商业房地产大插水　政府连环出手！锄价五成“执死鸡”｜灯神

香港商业房地产（CRE）由高峰大插水，严峻情况人所共知，近日有消息就话，连汇丰（0005）都要采取不寻常的举动，直接参与推动其香港子公司恒生银行（0011），减轻其不良房地产债务组合负担。

连大型银行都要“落Order”处理这些不良债务，可想而知商业房地产这个资产类别跌幅有几深！不过灯神留意到，原来香港政府都留意到呢个跌势，近期已经密密趁低位吸纳“执平货”，仲要锄价锄一半！

政府积极入市买物业，又要追溯返几年前的政策，香港政府于2019/20年度《财政预算案》宣布，由社会福利署、产业署负责斥资200亿元购置物业作社福设施，购置60个物业，以供设立超过130项社福设施，包括日间幼儿中心、长者邻舍中心、到校学前康复服务等。

政府近六年至少斥3亿买6间舖　料作社福设施

不过其后社会经历疫情，所以政府一直以来的入市态度，都不算太积极，入市扫货次数廖廖可数。但近一至两年，工商舖物业资产价格大幅插水，政府当局似乎开始捉到市场趋势，尝试以“执平货”、“执死鸡”的方式入市，似乎显示到“有啲市场触角”。

灯神粗略一数，自政府在2019/20年度《财政预算案》宣布计划斥资200亿元购置物业作社福设施后，至今大约6年合共只系出手买入6项物业，合共涉资约3.16亿元。

低叫价56%购佐敦商厦低层物业

值得留意一点，政府开始锄价“执平货”，就好似在8月份政府以1,600万元购入佐敦渡船街38号建邦商业大厦2楼全层单位，面积2,879平方呎，成交价1,600万元，呎价约5,557元。睇返业主放盘资料，原来早在2023年已经放售，不过当时业主态度进取，叫价高达3,680万元，反映政府都叫趁跌势锄价约56%入市。

低意向价1亿买大角咀单幢盘基座舖位

至于另一宗金额接近1亿元，政府在9月份斥资9,600万元，买入其士国际（0025）与市建局合作发展的大角咀单幢盘傲寓的基座地下及一楼商舖，为政府近年较大额的入市个案。该舖位早在2022年8月推出放售，意向价2亿元，反映政府入市作价较业主意向价大幅低52%或1.04亿元，以目前市况来说都算买得精明。

“执鸡价”4600万购蚀让观塘舖

另外仲有一单个案亦值得一提，就2023年6月份，政府以“执鸡价”4,600万元买入观塘骏业街56号中海日升中心一楼B号舖位，上一手业主持货9年帐面蚀让1,236万元或21%。

综合上述数宗政府入市买商业房地产物业的个案，灯神觉得政府入市触角似乎较过往已有所提升，能够把握低位吸纳所需物业。

商业房地产被形容“黑洞比想像中深”

不过需要留意一点，究竟商业房地产这个市场是否已经见底？最近就有学者接受媒体访问时表示，因为市场对舖位写字楼的需求减退是一个结构性情况，不是一个简单短期的经济周期波动，所以舖位和写字楼的情况没那么乐观，可能还要再跌一段时间。而早几个月仲量联行香港主席曾焕平亦将商业房地产的情况，形容为“黑洞比想像中深”。

已避过高位接火棒、用家角度入市

究竟近期政府积极出手“执平货”是否出色的一手，灯神冇水晶球预测价格升跌，因此难以判断。不过政府近期的买入价的确较舖市高峰期大幅回落一大截，相信以用家角度及作为社福设施性质而言，已经避免充当高位接火棒的“水鱼”，尚算“买得安心”。