日前接受新城广播电台节目“名人堂”梁镇堂先生访问，谈谈香港楼市前景。笔者除了每周于媒体定期发表文章外，已经近两年没有公开接受访问，源于过去几年楼市走势疲弱，楼价跌势明显，网上到处充斥唱淡言论，作为资深投资者，角色并不讨好，还是尽量避免抛头露面为佳。然而，近期新楼成交𣈱旺，二手楼笋盘被迅速消化，楼价有谷底反弹之势，尤以中小型住宅更为明显。可是市场仍然出现高唱楼价大跌7成言论，对于此等非理性“为想跌而唱跌”的搏流量见解，笔者认为应该出来纠正错误观点，还读者一个真实楼市状况，也冀望市场有更多理性的声音出现。

如何中肯评论楼市，起码要有基本的数据支持。根据中原城市领先指数（CCL)显示，楼价开始见底回升，CCL最新报141.92点，指数较2025年3月财案前的134.89点低位升5.21%，2025年至今楼价暂时累升3.11%。以现今楼市走势分析，预计至今年底楼价将会有4%以上的升幅。主持人问本人如何预测楼市走势，对经济前景有什么看法，以及是否合适的投资时机？其实，笔者并不担心住宅市场，楼价已在谷底开始回升，如果有自住需要的话，更加要尽快入市买楼；笔者较为担心的是商业地产方面，由于商业物业整体借贷负担过重，引致某些中小地产商及投资者出现财困情况。商业地产今后将何去何从？

坊间有太多不利传闻，不断夸大财团如何被银行Call Loan，不良资产将被没收及拍卖等等。本人认为楼市并非那么不堪，只是市场过于悲观，不断唱淡引致“愈踩愈深”。环顾世界各大城市，尤其是国际金融中心的纽约、新加坡，或澳大利亚、东京、杜拜等城市，过去几年住宅楼价几乎都上升了几成，商业市场也是相对平稳，并没有像香港这样大跌5至7成，香港作为IPO集资称冠的国际都市，是全球最安全的资金避风港，商业楼价如此暴跌实属不正常。笔者觉得现今正是趁低吸纳的时机，在银行不肯贷款的情况下，商业物业依然录得不少成交，证明市道开始复苏。不过，从香港整体经济大局出发，必须进一步激活大码物业的交投，支援商业地产让其回归正常，等于支持香港经济。因此，港府政策仍然有改善空间，笔者提出以下两点建议：

落实承造商业按揭 印花税可“因减得加”

一，建议金管局重新宣布银行按揭贷款指引，就是银行可以承造商业楼宇按揭为楼价的7成。为什么现今银行只录到极少商业按揭个案？笔者认为金管局有必要指示银行定期呈报按揭宗数，避免某些职员特意不去办理按揭事宜，影响楼市正常交易。须知道批核一个商业物业成交，等于将一个物业转换给更有实力的新业主，新承造的按揭理论上比旧的健康好多，不良资产转变成优质资产，对香港绝对是好事，也有助刺激经济，带动各行各业向好。

二，减少2,000万元以上物业印花税，由征收楼价的4.25%减为3.75%。笔者多次形容这是一个“因减得加”的方案，表面上看每一个物业的成交，是减少了0.5%的印花税收入，但是此举可让市场重拾信心，能增加物业的交投量50%至100%，从而让政府税收因为宽减而变得增加。另一方面，也让商业地产有更多买家支持，商业楼价得以止跌回稳，既可帮助财困的业主减轻债务，又可让库房收入增加，是一举两得的双赢局面，当局务必认真考虑。

【财经专栏】蔡志忠｜亚洲地产创办人、香港专业地产顾问商会荣誉会长

从事地产行业近38年，拥有丰富的工商舖投资经验。集团旗下企业包括财务、饮食、百货商店、超市、迷你仓、共享工作间等等，业务多元化发展。

免责声明︰以上内容仅代表作者的个人立场和观点，不代表香港01的任何立场，香港01亦无法核实上述内容的真实性、准确性和原创性。

另外，以上纯属个人研究分享，并不代表任何第三方机构立场，亦非任何投资建议或劝诱。读者务请运用个人独立思考能力自行作出投资决定。