住宅楼市在今年下半年出现转机，楼价明显开始反弹，尤其是3千万以内的物业市场，明年继续量价齐升已是毫无悬念。楼市向好，专家们大多数认为豪宅最直接受惠，楼价升幅也会较为显著，不过笔者却有不同看法，觉得目前的中小型物业才是真正赢家。原因是什么？拥有中小型物业的小业主，通常收入相对稳定，他们虽然大多数是打工仔，但从事的行业是银行业、公务员或专业人士等，楼价跌一两成对他们影响不大，也不会因负资产而断供或急于卖楼，因为他们是自住用途。

不过，在大银码住宅市场，尤其是几亿元以上的排屋、别墅等豪宅，暂时仍然未能冲破阴霾，原因是借贷过度的关系。银行向来的做法，喜欢将客户的豪宅与商业物业同时捆绑在一起借贷，采用银行拆息（Hibor ）+约1.5厘来计算利息，以近几个月银行拆息徘徊在3至4厘左右计算，豪宅及工商的贷款利率比住宅高出逾一半。银行从中获取不少利润之余，这些负债过重的商家和中小企业们，唯有咬紧牙根顶住，期待楼市的春天尽快来临。未来的日子，唱跌住宅楼价的声音会变得小一些，或许会将焦点转移到工商舖楼宇上面，原因是工商舖大幅蚀让的个案仍然不少，沉重的供楼负担，使一些“顶唔住”的物业成为了银主盘。

日前，英皇国际（0163）公布，以11.6亿元向华侨银行（香港）出售湾仔告士打道60号商业大厦，总建筑面积为95,515平方呎。英皇国际并指出，买方华侨银行（香港）为公司之主要往来银行之一。很明显，这是一宗“债主变业主”的个案，债仔用物业作价来还银行欠款，对债主和债仔都是一件好事。华侨银行需要一个总部，趁现今价格低迷时买进，既可满足自身需求，又可帮助客户解困，是双赢局面。更何况本物业在12年前，由英皇国际向华侨银行前度永亨银行买入，如今“物归原主”也算是一种缘份。目前商业市场仍然严峻，以上做法既帮助债仔又支持经济，很值得金融机构效仿。

投资者和用家入市　减息利好商业地产

“债主变业主”的案例并非新奇的事，主要集中在楼市大幅下行时期，例如出现金融危机、发生疫情与高息周期后的市况。以下是一些具代表性的近期及历史案例：今年2025年，东亚银行以约7.9亿元接管山顶歌赋山道15号超级豪宅，“债主变业主”后将该坏帐资产收为自持，待日后善价而沽；近年从2021-2025年：集友银行以12.98亿元购买上环文咸东街一整幢大厦，南洋商业银行以18.7亿元购入观塘全幢酒店等；2023年：部分财务公司高成数按揭物业（如屯门恒大珺珑湾）因无力供款，被财务公司收回，由债权人持有，日后再于市场释放。这些案例都是比较保护资产的处理方式，对商业市场起积极作用。

在历史案例方面，大家都不会忘记1997金融风暴、2003沙士、2008金融海啸时的教训，1998年因负资产个案高达10万宗，2003年沙士时单年银主盘拍卖成交超过3,500宗，当时的物业市况相当惨痛，为了防止悲剧重演，需要各方面作出努力。如今，“债主变业主”只是帮助经济的缓冲做法，短期内有助提振银行资产质素，减慢楼价下滑速度，但这并非银行长线业务，最终还是会逐步分批释放予市场。可以形容配合政府稳定楼市，减少恐慌性抛售，亦为后市进行“托底”。

不过，假如业主损失重大，银行往往也需面对减值及资本压力，当然银行也可以通过回拨减值，来改善资产负债表。从以上种种可以看出，债主和债仔都在积极妥善处理债务问题，相信会有越来越多有利双方的协议产生。除此之外，喜见工商物业成交频繁，大量投资者和用家蜂拥进场，商业地产日日见到交投，所谓“春江水暖鸭先知”，或者这些聪明的投资者早已洞悉先机，预期利率将会进一步下调，当美联储继续减息，Hibor重回两厘以下之时，商业地产的春天便会再次来临。

【财经专栏】蔡志忠｜亚洲地产创办人、香港专业地产顾问商会荣誉会长

从事地产行业近38年，拥有丰富的工商舖投资经验。集团旗下企业包括财务、饮食、百货商店、超市、迷你仓、共享工作间等等，业务多元化发展。

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