美联储局如预期周三宣布连续第二次减息0.25厘，并将联邦基金利率目标区间下调至3.75%至4%，符合市场预期，香港主要银行也跟随减息8分之1厘。美国当局表示将于12月1日起停止缩减资产负债表。

不过，主席鲍威尔表示，通胀短期仍有上行压力，就业面临下行风险，目前面临的局面颇具挑战。他强调，联储局并未就12月会议政策走向作出决定，是否再次减息未有定论。由此可见，鲍威尔是强硬的高息主义者，今天全球几乎所有经济国家都处于低息环境，世界各国货币在不断减息下大幅贬值，而美联储仍然坚持走高息强美元路线，的确让外界感到匪夷所思。

实事求是地讲，如果美联储在现今水平减一半利率，回到几年前的2厘左右，对美国整体经济会是利多于弊。利率降至2厘并非真正大幅下降，原因是此利率仍然高于其他经济国家，美国的通胀不会大幅提升，低息反而可舒缓有恶化趋势的失业率，提振国内经济和刺激低迷消费。几年来其他国家的货币都经历大贬值，美国却一直奉行强美元政策，究竟鲍威尔因何一直要坚持高利率？外界有人形容，这是鲍威尔非常愚蠢和自私的行为，为了帮助美联储银行赚取巨额息差，完全不理会传统行业的死活、商业物业的沉重负债、以及中小企业面临的困境。还好，估计他的任期只能到明年5月份。

鲍威尔高息政策　利小我损大众

的确，鲍威尔奉行的高息措施，可以让联储银行每笔贷款的收益率大幅提升，银行整体的利润因而显著增加，使美国银行在过去几年的高息时代透过这种利率差，获得了高达1万亿美元的巨大财富收入。然而这只是小部分金融机构有所得益，大多数美国民众和各种传统产业，却因高息环境加重了生活和营商的负担，这种“利小我损大众”的自私行为，不但损害了美国本土的利益，也累及香港经济发展。众所周知，香港是外向型经济体，中小企业占整体市场9成以上，传统行业如地产旅游零售饮食等，受制于联系汇率，引致长期也处于高息环境，这就让一众中小企业变得负债累累，商业地产更是因为借贷过重而面临重大风险。

不知道读者是否明白，银行对于工商物业和住宅物业的按揭申请是采取不同态度的。工商物业不容易获得银行按揭，即使获批，大多数的按揭成数极低，且均以同业拆息（Hibor)加1.5厘左右计算，由于Hibor长期在3-5厘左右，供楼利率便在4.5厘至6.5厘之间，对于工商物业的业主来说相当吃力；而在住宅方面，供楼利率是以最优惠利率（俗称P）计算，目前市场供楼利率一般是P-1.75厘，即等于3.25厘，也可以选择固定利率，如汇丰银行就推出定息贷款计划，首3年或5年的按揭可以做到锁定利率低至2.73厘。

当Hibor下跌至2厘　商业地产的春天来临

各位可以看得出，工商物业的融资成本比住宅高出近倍。过去几年，许多工商物业持份者出现财困，是因为供楼负担沉重，收取的租金又大跌3成以上，加上过去几年楼价急跌，银行进行Call Loan等，在受到多重夹击之下，工商物业市场可谓雪上加霜。终于等到减息周期来临，供楼利率开始下调，住宅楼市直接受惠，“供平过租”个案陆续出现，在大量资金流入之下，楼价从上半年跌1.41%，到今天回升了3.11%。笔者认为，籍著住宅市场销情报捷，工商市场也将开始见底，而这个U型的底部需要打造多久，似乎美国减息速度，更重要的是Hibor何时能回到正轨。

如何移走压在工商物业身上的两座大山？首先讲讲供楼利率，顽固的鲍威尔经过实施多年的高息政策，最终接受现实开始逐步减息，当有一天Hibor回到2厘以下的时候，超跌的工商物业就会开始反弹；其次是供应过剩问题，如被形容为最严峻的甲厦市场，空置率高达17%左右，何时才能消化这些交吉单位？

以笔者的认知，甲级写字楼从来都是高空置率的，在经济蓬勃的2015至2019年，香港甲厦的空置率录到8%至10%。要返回当年的兴旺时代并非不可能，港府已停卖商业用地，容许写字楼更改为学生宿舍等等，都对工商市场带来利好因素。今天港岛核心区甲厦的空置率在12%左右，其价格暴跌了5至7成，显得非常吸引，所谓“春江水暖鸭先知”，近期已有不少财团在进行大手租赁和购买，只需要消化多几个百分点，工商市场的春天就会来临。

【财经专栏】蔡志忠｜亚洲地产创办人、香港专业地产顾问商会荣誉会长

从事地产行业近38年，拥有丰富的工商舖投资经验。集团旗下企业包括财务、饮食、百货商店、超市、迷你仓、共享工作间等等，业务多元化发展。

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