笔者日前接受传媒访问，被问到住宅楼市成交𣈱旺，尤其是新楼巿场，内地客及大手买家不断涌现，楼价处于上升趋势，媒体又经常报导卖楼赚钱个案，这样是否楼市炒风再现？港府又会不会再次推出压抑楼市措施？以上两个都是非常严肃的问题，如何定义目前的市况非常重要，是楼市炒风炽热，还是经济刚刚复苏？假如因判断错误而导致推出失当的政策，对香港经济十分不利。首先说第一个问题，楼市炒风是否再现？

坦白说，楼市在全面撤辣后投资成本大减，创造了短线炒卖的条件。然而撤辣后的一段长时间内，私人住宅“摸货”宗数极少，而且不少属于原价转让或蚀让离场。笔者认为，虽然楼市已全面撤辣，但如今买楼仍然需要支付从价印花税，最高达到楼价的4.25%，加上现今银行审批按揭审慎，楼价水平不算低，以及买家态度理性，这些仍会压抑大规模炒卖。以前炒风旺盛时，靠的是市道大升、长成交期和议价空间较大；现在印花税、融资成本和买卖佣金等费用庞大，明显令利润空间缩小。加上银行对“确认人”身分和短线投资者的贷款态度较为审慎，炒家不可能全部全数现金购买物业。

更重要的一点，短线炒家并非大家想像中那么风光，甚至可形容他们是输多赢少。回顾过去，楼市自从2012年政府推出“三D辣招”后，短线炒家已经绝迹，然而楼价在没有炒家情况下继续上升，证明高楼价并非炒家造成。港府自九十年代初开始，一直不断强调要打压楼市炒风，讲了几十年，最后就静悄悄不再提了，原因就是炒家根本赚不到钱，打压炒风的言论除了提高民望之外，没有实际上的意义，而市场上真正也没有多少人在短炒，打压来做甚么？后来经历了2019年的暴乱事件，2020年出现新冠疫情，以及2022年爆发俄乌战争和后来的以巴冲突等等，全球经济蒙上阴影，最终港府在2024年全面撤销楼市辣招。

赚与蚀比例不均　炒楼很难赚到钱

我们再来看看，为什么说炒楼赚不到钱？举个简单例子，就算今天没有任何辣招，炒家用1,000万元买入一层楼，短期内以1,100万元卖出，楼价升了10%，帐面上赚了100万元，实际上只赚了20-30万元，原因是必须扣除印花税、利得税、买卖佣金、律师费、按揭费、利息甚至装修费用等；那么如果楼价以同样幅度下跌1成，即以900万元卖出，帐面上亏了100万元，其实加上众多费用，或者要亏损170-180万元。也就是说，以公平投资法来计算，楼价上升1成赚到20-30万元，相反下跌1成则亏了170-180万元，同样幅度亏损是赚钱的6、7倍，这种生意有大家想像中那么好做吗？公道讲，虽说短线投资者的口碑不太好，但是他们买卖楼房支付各项税款和交易费用等，也算是带动了多个行业经济发展。

第二个问题，港府会不会再次推出压抑楼市措施呢？笔者认为在短期内，港府再次推出全面压抑楼市措施的机会不高。目前官方口径仍是持续监察市场变化，而不是急于重推“辣招”；房屋局资料亦写明，政府已自2024 起全面撤销所有住宅物业需求管理措施，当时房屋供求与整体经济情况已经改变。不过，2026-2027 年财政预算案，港府却忽然对1亿元以上豪宅加征买楼印花税由4.25%增加至6.5%，令人十分费解，这反映政府财金官员对楼市密切关注，冷不防会随时出招。那么在什么情况下再次出招的机会较高？笔者认为若楼市明显快速上升，升势被视为重新引发炒卖风险，推出政策干预的机会就比较高。

目前楼价虽然较2025年5月低位回升大约1成，但仍与高峰时期有一段距离，此时推出压抑楼市措施，尤其是加征针对外地客的买家印花税，会令新楼市场马上停顿，严重影响刚刚复苏的经济。笔者认为港府现时应该采取观望态度，而不是立即重推逆周期的管理需求措施。

【财经专栏】蔡志忠｜亚洲地产创办人、香港专业地产顾问商会荣誉会长

从事地产行业近38年，拥有丰富的工商舖投资经验。集团旗下企业包括财务、饮食、百货商店、超市、迷你仓、共享工作间等等，业务多元化发展。

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