住宅物业转流率要多少才是合理？很多人都没有概念，但如果认知了什么是转流率，就会发觉有没有认知，原来决定了你的处境！

每年1%的转流率，即是一百年才有足够的成交量循环更新一次所有单位！可以说少得可怜！一般市场概念也认为，转流率起码是3%至6%！

很多人只知道笔者是维港豪宅专家，但其实我是香港“徙置区第一代婴儿”！对公屋的前世今生比我熟悉的人并不多！

2011/12至2021/21财年，公屋转流率长期是病态地低至1%！即是要一百年才能百分百转流！近年房屋局针对滥用公屋将转流率提升到2%左右，虽然转流率仍是过低（五十年才能百分百转流），但每年就多了1万个公屋二手供应，每年多了1万个公屋是什么概念？根据人口普查的㓥房统计数字，全港逾21万人居住于逾10万个㓥房，即是说如果转流率十年前已经是2%，那十年下来，我们增加二手转流的结果就是有能力化解10万个㓥房需求也绰绰有余！对于转流率认知模糊，是令人损失巨大的！如果大家明白以上的话，以下数据其实就要深思！

最新香港的住宅可售单位约190万个，但二手私楼成交量是多少？去年只是4.2万宗，2022至2023年只是3.2至3.4万宗，即是二手私楼的转流率近年可以说由2013年之后开始，大部分时间维持在4%以下，直至到2026年才开始有所改善。但看回图表，其实现在的转流率，比2003年楼市最谷底的时候还要低！现在已取消了楼市辣招，如果市道回复正常的话，二手的成交量是有条件再大增五成以上！这个新的市场效应，如果我们容许适量炒风，其实还可以再多1%、2%转流率。

笔者认为，无论你认为现在的转流率是多少，现在的水平是不合常，转流率增长足以令香港经济受惠，而且是普罗大众受惠，本文先想集中这个问题，有些概念我会在之后再分享，现在应该是大家深思的时候，想想香港的住宅成交，还应该如何去复苏。

【财经专栏】祥益地产总裁汪敦敬

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