市场由谷底回升！豪宅率先受惠，其中以维港豪宅起步较早，近日有不少朋友也希望笔者重新就楼市回复后评估一下西九的最新市场价值和前景，数据最诚实，我以凯旋门的数据为例，做了一个较完整的趋势图，并陈列理据供读者参考，但任何人的理据其实也只能作参考，读者应根据自己独有的投资和风险结构自己做决定！

1）凯旋门三房单位成交平均回到了4万元呎价，并且上升趋势清晰可见！幅度仍然跑赢大市！当然不同统计方式结果可能有差别，若以凯旋门60楼以上的全维港景单位，去除特色单位和怀疑自让的成交后，其实三房价格保持平稳接近5万元一呎，四房早已开始反弹回到6万元一呎（见图一）。

2）而凯旋门租金趋势亦在“上升通道”（见图二）！⁠而九龙站其他屋苑亦有不少租金一年升10%的个案。随着高铁站上盖新商厦落成、公司客进驻，需求只会增加！

3）九龙站的地产故事还未完，西九文化区管理局计划将柯士甸道西以南的部分地皮作豪宅发展之用，有关成交必定会影响到原九龙站的物业价格，虽然一切要视乎届时的市场情况！这个新地段的豪宅是有条件在正常市道下创新高的！也会带起同区二手价钱！

4 ）九龙站的社区发展也未完

除了新的豪宅项目之外，西九文化区还未发展完成，艺术广场大楼，加上IGC（International Gateway Centre）的加入更加强本区的甲级商业和艺术价值，其中IGC的商场已透过多条天桥联系在一起，产生购物和消闲的增值！另外西九码头将配合游艇可上落客皆可增强西九的尊贵地段效果！

5）九龙站的铁路是包括高铁

铁路带给屋苑的增值效果是巨大的，但铁路也分效益等级的，其中以高铁效应是最大，香港的高铁系统还未发展饱和，未来可带来的客量和联系其他城市的效益还未见底！所以铁路增值是其他普通地铁站的上盖物业难以比较的！

6）在维港的上佳角度

维港景是世界公认的顶流景观，而欣赏维港景必须要在维港的正中位置，这样才可以看尽维港的新旧名胜景色互相辉映！其中景色包括日出、日落和名厦之间的光影互动！九龙站的维港角度，是其他区域住宅难以同级取代的！

7）未来西九文化区管理局拟建豪宅落成之后，会否打击了九龙站上盖的物业？笔者认为影响应该不大，因为有关地皮兴建的楼面高度上限，并不是新事物，政府在2008年之前早已公布了有关地段的高度限制，市场已调节了近20年，笔者在这段时间买入的多个九龙站物业的楼层全选择65楼以上的！而买入价比较60楼以下是天渊之别，市场一早已反映出来，我个人主观认为，当同区新的供应加入巿场后，将成为市场的热点，到时九龙站高层没有阻档的单位，仍然保持其“最高点”优势！看官或者评论者比较市场个案的时候，先要了解有关单位是否保持其维港最高点视野！

笔者以上观点只为市场提供九龙站“持续增值的参考”，是送给对九龙站价值有兴趣的任何人！至于如何跑赢大市的技术和选择，近期有一些年轻人十分积极在这方面讨论，我十分鼓励，因为市场需要更多选择和理性讨论！只要兼容到不同的声音和理据，就加油去做吧！

【财经专栏】祥益地产总裁汪敦敬

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