港府全力推动“香港五年规划”篮图，其中北部都会区未来的发展是重中之重，“南金融 北创科”的战略定位越来越清晰。地缘政治局势变化为香港带来了一些商机，除了大量资金持续流入，使本港成为资金“避风港”之外，数以万计的大学生放弃留学欧美，选择进入同样具有国际视野的香港读大学，进一步巩固香港作为亚洲教育中心枢纽的地位。五所世界百强大学的存在，使这座城市越来越有吸引力，从原本规划用60公顷土地兴建大学城，大幅增加到300公顷，看得出港府对发展教育产业、构建留学香港品牌的重视程度。

未来的北部都会区（北都）除了大力发展创新科技之外，也将会有一个大学城区，而牛潭尾大学城区毗邻新田科技城及河套区，并将兴建第三间医学院，为生命健康科技、人工智能、机械人及微电子等先进产业创新发展提供重要平台。当然，在北部都会区1千公顷的土地面积里面，同样亦将兴建大量的公私营住宅单位，香港要朝千万人口目标进发，北部都会区将增加百万人口，而外来人口的进入是重要生力军，包括将会招揽的各类科技人才。除了公营房屋供本土居民选择外，私人住宅也占有一定的比例，面对未来庞大的需求，有朋友问笔者如何看北都的发展？

近日北都有几个地产商的新楼盘，正在密锣紧鼓准备推出。其中在元朗锦田北的新盘，订价每平方呎大约$14,000元左右，这个价格是一个试金石，可能是未来北都的订价指标。我认为，北部都会区的楼价，较合理的定位不是马上要成为新区豪宅，而是应把它视为长线兑现型区域，以短中长期来分析，短期内跟随市场走势，中期要看整个区域的配套和交通，长期才看科技产业与人口增长能否真正支撑溢价。当局无可置疑把北部都会区定位为香港未来重要发展引擎，而市场普遍认为楼价会受新增就业、交通改善和供应节奏影响 。当然，打头炮的新盘如何定价非常关键，销售策略是否成功等等，直接影响未来当区的楼价走势。

北都楼价走势　应以短中长期作分析

从自住角度来看，区内二手楼盘短期大多数仍是贴近大市，部分铁路沿线、配套较成熟的屋苑，呎价徘徊在1万元左右或以下，相对比较便宜，然而因供应有限和自住需求的支持，表现略强于外围其他地区 。与此同时，北都整体规划将会带来大量住宅和土地供应，长远对价格也会构成压力。如果从投资角度看，北都楼价应先看现金流投入程度，以及楼宇买卖的流通性，再看看未来概念能否带来溢价。较稳妥的投资目标通常是铁路上盖、靠近市中心、楼龄较新、出租需求稳定的单位，因为这些楼房更容易在整个片区政策实现之前守住估值 。

由于地价和建筑成本等客观因素存在，香港所有新楼盘订价几乎不可能低于每呎售价10,000元，而本次新楼盘开价在每平方呎14,000元，位置邻近元朗港铁站，配合目前整体需求和市场气氛，笔者认为此价格自用是合理的，如果买来投资就有所保留。北部都会区楼价现在更像中长期成长股，不是马上可以按成熟核心区来定价。本次推出的元朗锦田北新盘，属于北部都会区概念带内的楼盘，但现时仍以新界西北的实际居住需求作主要支撑，价格通常不会直接对标市区核心盘 。同区对上推出的新盘首批均价大约13,088 元，这次定价属于轻微的提价 。另外，项目属低密度住宅，总共有566 伙，主打受欢迎的两房，配合名牌发展商，领先的质量和成熟的产品能够支撑其高一点的价格。

【财经专栏】蔡志忠｜亚洲地产创办人、香港专业地产顾问商会荣誉会长

从事地产行业近38年，拥有丰富的工商舖投资经验。集团旗下企业包括财务、饮食、百货商店、超市、迷你仓、共享工作间等等，业务多元化发展。

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