工商舖市场仍处于严峻状况，中原工商舖指出，上半年已有中小型发展商及内地发展商开始出现“资不抵债”情况，不少全幢写字楼变成银主盘，拖累市场成交价格表现。另外，非核心区空置率高达三成，发展商为求去货“基本上要钱唔要货”，上述大幅减价的个案牵制整体写字楼的价格升幅。

买卖成交价量齐升　甲厦呎价低位觅用家支持

商厦市场方面，中原（工商舖）写字楼部董事陈雁楼表示，商厦买卖上半年录约503宗，总成交金额约141.89亿元，环比平均约83宗，创2021年下半年以来新高。甲厦表现突出，成交119宗，同比升78%。金钟力宝中心及中环中心均录低价成交，呎价较高峰期回落约七成，反映呎价已在谷底找到支持。金融行业、教育机构及宗教团体主导大市。

空置率方面，金钟及中环6月份分别降至4.95%及10.41%，同比大幅回落，为商厦价格带来支持。租赁市场上半年录约3,099宗，与去年同期相若。

银行按揭保守　买家需“擡现金”入市

展望下半年，陈雁楼表示并未感到乐观，认为市场正面临三大问题。他解释，首先是目前写字楼成交以用家主导，“九成以上都系用家”，外资基金虽开始入市，但未见大量投资者趁机吸纳。因为最大制约来自银行借贷，商用物业按揭仍然非常保守，银行焦点几乎全放在住宅按揭上，导致写字楼买家大部分要擡现金入市，成交银码主要集中在5,000万元以下，限制了市场流通量。

商厦银主盘涌现　拖累市场成交价格

其次是银主盘涌现的压力。陈雁楼透露，上半年已有中小型发展商及内地发展商开始出现“资不抵债”情况，不少全幢写字楼变成银主盘，拖累市场成交价格表现。另外，非核心区空置率高达三成，发展商为求去货“基本上要钱唔要货”，上述大幅减价的个案牵制整体写字楼的价格升幅。

非核心区空置率3成　发展商“基本上要钱唔要货”

外围环境方面，他认为，未见太多正面消息，美国息口走向仍存在不确定性，加上地缘政治等因素，整体宏观环境对写字楼市场并不算有利。基于以上判断，陈雁楼预测下半年写字楼买卖呎价将呈“软著陆”格局，核心区呎价有望录得3%至5%的轻微升幅，但非核心区则面临5%至10%的跌幅。租金表现同样受压，受累于非核心区高空置率，整体租金料有5%至10%的下调空间。

发展商低价推售工厦　成交创近三年单季新高

工厦市场方面，中原（工商舖）工商部董事刘重兴表示，第二季买卖成交录约804宗，较首季628宗大升约28%，创2022年以来单季新高。成交金额约39.58亿元，按季微升4.46%。上半年累计约1,432宗，同比升26.28%，连续第三个半年度逾千宗。成交金额约77.48亿元，同比微跌7.87%。

刘重兴分析，成交量显著上升主要受两大因素带动，首先是发展商以低价策略推售一手项目，大幅提振市场。同时二手放售价受压向下，譬如葵涌及荃湾旧工厦低至1,000余元，吸引用家及投资者趁低吸纳。租务方面，第二季录约1,265宗，上半年合共2,538宗，同比同告微升约2%，保持平稳向上。

工厦价料跌一成　资金伺机寻宝

展望下半年，刘重兴料发展商维持低价销售策略，二手价格继续受压，整体工商物业价格有5%至10%下调空间，惟低价将吸引资金入市寻宝。预测每月成交约250至260宗，第三季及下半年买卖分别约780宗及1,500宗，下半年成交金额约76亿元。租务市场保持平稳，成交量料约1,350宗及2,600宗，租金有约5%下调空间。

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