近年工商舖按揭审批保守，持续窒碍工商舖交投，京东落户亦对本港零售市道构成新一轮压力。中原（工商舖）于今日（14日）发表报告指，今年上半年工商舖买卖录约2,314宗，同比升18.5%，惟由于市场不乏银主盘低价放售，拖累总成交金额仅升约6.7%至287亿元。该行预计下半年银主盘将“排山倒海涌现”，工商舖整体买卖价格最多跌一成。而京东Mall开业势将加剧零售竞争，舖市正处于“挨打状态” ，舖位租金下半年料跌5%至10%。

下半年银主盘将“排山倒海涌现”

放眼上半年工商舖市场表现，中原（工商舖）董事总经理潘志明指，整体工商舖上半年录约2,314宗买卖成交，同比升18.48%；第二季约1,261宗，按季及同比分别升19.75%及25.35%。成交金额方面，上半年约287.04亿元，同比微升6.69%；第二季因逾亿元大手成交减少，金额约137.82亿元，按季跌7.63%，同比回落约一成。另外，上半年工商舖大手成交约45宗，涉约190.92亿元，约半数为商厦物业。期内录约5宗银主盘成交。

银行按揭保守致成交萎缩　银主盘陆续涌现

潘志明直言，目前工商舖市场正面对多重挑战，整体成交“相当萎缩”，市道未见起色。而主要在于资金层面方面，他指银行对工商舖按揭极不积极，大部分买家需要动用现金入市，直接导致交投持续萎缩。

另外，银主低价去货亦对市场造成冲击。他形容，“银行政策系希望短时间内处理啲不良资产”、“相信下半年银主货都会排山倒海”，市场上全幢写字楼及大银码物业的去货速度正加快，银行积极催收债务，令近期不少物业成交价录得新低。潘志明预计，下半年会有更多财困货、银主盘及接管人物业陆续推出市场，当中亦不乏大家族的工商舖物业及发展商持续推售货尾。届时进一步影响下半年工商舖物业估值，令买家还价更深，价格或续下调。

甲厦金融区见支持　非金融类劈价严重

在各类物业中，潘志明认为甲级写字楼相对乐观，特别是位于中环及金钟一带适合作金融业用途的物业，价格有较强的支持位。然而，非金融行业受压较大，发展商或持货量高的业主劈价沽货情况严重，个别分区更出现新低价成交。不过他亦指出，与早一两年相比，现时市场“好过以前”，因为“低价都未必够胆去承接”，如今减价幅度够大，的确能吸引买家入市。

富途限制资金外流影响微　工商舖消化货尾为主

对于富途证券限制资金外流的措施，潘志明认为对工商舖市场影响不大，因工商舖买家以做生意的人为主，未见有特别停止扩张的情况，证券行租用的舖位数目不少，正常交易未受打击。

工商舖下半年审慎　租金续跌约10％

展望下半年，他预期工商舖市场将以消化现存货尾为主，发展商仍手持一批物业。整体而言，他对下半年工商舖市道不算乐观，相信买卖价格会继续下调，银主盘将陆续涌现，市场仍有压力。他估计，第三季买卖成交量可达1,190宗，下半年约2,340宗，但三大范畴物业价格将各自发展，波幅可能较大，预测第三季成交金额约124亿元，下半年约266亿元，整体价格平稳至下跌10%。租赁市场方面，金融、零售及旅游业全面回暖，租务成交量可保持升势，第三季料约4,100宗，下半年有望升至约8,100宗。不过新供应陆续推出，空置率改善缓慢，整体工商舖租金仍有约10%下调空间。

商舖交投租赁回暖　空置率走势分化

细分商舖买卖方面，潘志明表示，2026年第二季商舖录约193宗成交，按季及同比分别升约3.76%及5.46%；上半年合共约379宗，与去年同期相若。成交金额方面，第二季约34.46亿元，按季微升3.78%，同比升15.75%；上半年累计约67.67亿元，与去年同期持平。

商舖租赁市场方面，第二季录约1,002宗成交，为2023年第二季后重返千宗水平，按季大升约32.19%。上半年合共约1,760宗。不过核心区空置率仍偏高，铜锣湾及中环分别录6.02%及7.26%，租金短期难有显著升幅；反观荃湾及元朗因港人北上消费热潮退却，空置率改善至5.1%及5.11%。

舖市处于“挨打状态”　租金下半年料跌最多一成

潘志明指出，过去一年舖位市道处于“挨打状态”，营商环境不算特别理想。整体零售市道受大湾区融合影响，市民消费行为持续改变，加上拼多多、淘宝等多个平台价格战，消费者转向网上购物，物流系统完善进一步推动此趋势，对香港实体零售构成重大冲击。

他特别提到京东Mall的开业，将对本港零售业务构成沉重竞争压力。对于皇岗新口岸开通，他认为这既是新商机，吸引更多内地旅客来港，但同时亦可能加剧本地零售业的竞争，成为“零售业务的噩梦”。他预测，舖位租金下半年将有5%至10%的下调空间。

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