香港的商业市场有回暖迹象，市场都说经济开始复苏，其实，商业地产才是香港经济寒暑表。主要是甲级写字楼和工商舖的租金、售价、空置率及成交活跃度，往往直接反映整体经济活动、企业扩张信心及金融市场状况。企业扩张时会增加写字楼或工商舖需求，反之经济不景时会缩减办公室面积、收缩店舖规模，甚至迁出。那么应该如何全面激活工商舖市场？需要从金融支持、政策优化、产业引流、土地供应管理及用途灵活化等多个层面入手，形成一套全面系统性的复苏方案。

综合政府政策和业界专家意见，提出以下几个关键策略：

一、金融支持：解封按揭与降低融资门槛，恢复商业物业按揭正常化。

解决方案包括：

1）金管局明确指示银行承造商业按揭。要求银行必须接受工商物业按揭申请，并定期呈报按揭贷款宗数，避免推卸责任。

2）利率封顶安排。短期内可考虑以拆息（HIbor）宽松还款安排，利率与住宅接近，对现金流不足的中小企业，容许“还息不还本”暂缓措施，避免银行轻易Call Loan。

3）按揭成数与住宅看齐。建议商业物业按揭成数提升至楼价的70%，与住宅市场一致，降低入市门槛。

二、税务优化：减免高额工商舖物业印花税以刺激交投。

1）2000万以上工商舖物业印花税减0.5%。建议将4.25%印花税率降至3.75%，表面上看每宗交易减少0.5%税收，但预计可增加交投量50%–100%，实质上“因减得加”，政府总税收反而增加。

2）租金收入税务优惠。对长期持有工商舖投资者提供税务减免，鼓励长期持有而非短期炒卖。

3）差饷宽减。对空置工商舖提供差饷宽减，降低持有成本，避免业主因持有成本过高而被迫低价抛售。

三、土地供应管理：控制供应与优化规划，暂停推出商业地。

1）自2023/24年度起停推商业用地。政府已暂停推出新商业土地，避免市场供过于求，让市场消化现有及在建楼面供应。

2）审时度势推出土地。未来土地供应需视市场需求而定，避免一次性大规模推地引致价格崩跌。

3）增加大学城区供应，减少商业楼面供应。北都应规划更多商业用地改为大学城或创科用途，可创造新需求，吸引更多外地大学在港办校，同时避免与现有商业区形成直接竞争。

四、产业引流：抢人才、抢企业，落实产业政策、推广“夜经济”。

1）积极招商引资。透过产业政策吸引跨国企业、金融科技公司、创科企业在港设立区域总部，增加写字楼需求。

2）人才引进计划。配合“抢人才”政策，吸引高端人才在港创业或就业，间接带动工商舖需求。

3）“无处不旅游”政策。政府增加拨款推动旅游，增加旅客消费，刺激零售及餐饮业需求，间接提升商舖市场。

4）特色商业区打造。支持本地特色店铺、夜市、文化创意产业进驻工商舖，形成差异化商业生态。

五、楼面用途灵活化：改装与混合用途，活化商厦政策。

1）允许商厦改装为其他用途。如酒店及乙厦改装为学生宿舍、教职员宿舍，既增加宿舍供应，又提升写字楼使用率。

2）扩大适用范围。建议将改装政策扩大至重建项目及更多类型工商舖，如工业大厦改装为创意工作室、共享办公室等。

3）“分阶段开发”模式。参考内地“1.5级开发”概念，初期先建设和营运低密度设施（如零售、娱乐、会议展览），吸引人流后再落实长远发展。

六、市场信心重建：透明度与预期管理，增加市场透明度。

1）定期发布成交数据。政府或业界机构定期发布工商舖成交数据、租金指数，避免市场因信息不对称而恐慌。

2）建立工商舖按揭资料库。要求银行定期申报工商舖按揭贷款宗数与金额，增加市场透明度。

3）政府基金或机构入市吸纳。在市场低迷时，由政府相关基金或机构投资者入市吸纳优质工商舖，稳定市场信心。

七、配套措施：中小企业支援，中小企业租金补贴。

1）租金补贴计划。对在工商舖经营的中小企业提供租金补贴，降低营运成本，避免结业潮。

2）装修补贴。对新租工商舖的中小企业提供装修补贴，吸引新租户入市。

3）支持共享办公室发展。鼓励共享办公室、灵活办公空间在工商舖发展，适应新经济模式。

4）电商与实体店结合。支持中小企业利用电商平台，配合实体店铺形成O2O商业模式。

激活工商舖市场需要多管齐下，从金融、税务、土地、产业、夜经济、用途灵活化等多个维度共同发力。这套组合拳若能落实，工商舖市场有望逐步复苏，重新成为香港经济的推动力。

【财经专栏】蔡志忠｜亚洲地产创办人、香港专业地产顾问商会荣誉会长

从事地产行业近38年，拥有丰富的工商舖投资经验。集团旗下企业包括财务、饮食、百货商店、超市、迷你仓、共享工作间等等，业务多元化发展。

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