近日股市和楼市都稍微放缓，AI和芯片等科技股热度下降，楼市也明显降温。香港新股市埸结束之前疯狂的局面，市场开始回归理性，虽然仍有大量新股在排队IPO集资上市，但是近日有一些龙头科技股，一上市股价都是平稳状态，不但没有倍数上升，有些更跌破底价；楼市方面，楼价过去1年合共上升了12.09%，今年首7个月累升了7.3%，不过，指数在连续上升了13个月后，7月终于断缆，环比下跌0.46%。可是另一边厢，刚性需求带动租金上扬，由于有大量人才和留学生涌入，租金反而升了0.78%，创出历史新高。

世界潮流在变，我们这一代人经历工业革命、改革开放、互联网时代，到了今天的AI人工智能变革，传统经济受到很大的冲击。然而经过时代的洗礼，依然改变不了能够长期生存的传统行业，例如金融行业、居住房屋等等，我们经常听到移动汽车房屋要代替人类居住空间、在家办公可以取代写字楼上班等等，结果大家看到的是，除了中国内地，全球的房子价格都在涨；此外，大型金融公司仍在持续租进核心区写字楼，原因是老板喜欢员工们一起工作的气氛，这样更有制度和纪律，也更有工作效率。有中老年读者问本人：“我们这些从事传统行业的人，错过了互联网和AI年代，今天还可以存活吗？”笔者回答：“没问题，香港的金融和地产行业，如今不是还挺好吗？”

面对大时代来临，当然我们都要好好学习新经济知识，重新调整投资组合。然而，今天的香港，旧经济依然蓬勃，也创造大量的工作岗位，为香港经济作出主要贡献。而传统行业的稳定性，也为市场带来稳定的投资回报。就如投资物业，只要懂得选择，仍然有很多黄金机会，是很好的投资工具。在目前的市场环境下，我选择的是中小型住宅和核心区甲级写字楼。说说为什么中小型住宅优先？首先租金回报较高且稳定，香港市场常见越大的单位呎价越高、但呎租越低的现象，导致豪宅租金回报往往只有约 1–3 厘，而中小型住宅则普遍可达约 2–4 厘；其次入场门槛较低、较细的总价意味著首付和供款压力较可控，也更容易配合按揭杠杆去优化资金效率；再者小单位需求来源更广，选择靠近港铁、商业区、学校或医院的中小型住宅，租客来源稳定，上班一族、学生、医护等，空置风险相对较低；最后中小型住宅更具防守力，在升市时未必跑赢最顶级豪宅，但在跌市或横行市时，较易靠租金和流动性守住阵脚。因此，从投资角度看，中小型住宅本质上是兼顾现金流回报、抗跌力和流动性的组合策略。

看好中小型住宅、港岛甲级写字楼

工商舖方面，我年初就开始看好港岛核心区甲级写字楼，租售价格也的确开始出现反弹。核心商业区如中环、金钟、湾仔北会展中心一带的甲级写字楼，被视为工商舖中的高质资产，原因包括：一，业主的租金溢价与议租力强，数据显示核心区甲级写字楼的租金明显高于同区乙级、丙级，亦远高于非核心区的同级物业，例如中区甲厦租金较鲗鱼涌、观塘同级物业高出不少；二，由于租户质素较高、抗跌力自然较强，甲级写字楼租户多为大型企业、金融机构、专业服务公司等，规模大、信用较好，即使在经济下行时，倒闭或突然退租的风险相对较低；三，核心区甲厦在升跌市中表现较优，好景时甲级写字楼租金上升较快、需求旺盛，跌市时由于租户质素和地段稀缺性，跌幅通常较乙温和，复苏亦较快；四，优质管理与品牌效应，核心区土地供应有限，甲级商厦在形象、配套如大堂、电梯、管理、泊车等具优势，对跨国企业和高端行业有持续吸引力。

最后作一下投资总结，在刚需带动下，中小型住宅提供较稳定的租金流、较高周转率和较低单一租户风险，不但防守力强，还具备上升空间。当然，不是每个物业都会升值，选择有潜力和上升空间的楼盘非常重要，这个只要多看正面的楼市评论，以及成交报导便会有所领悟。至于工商舖市场，价格严重落后出现吸引力，首先回升的是核心区甲级写字楼，目前的升势只是刚刚开始，很多读者可能不知道，当年甲级商厦的价格与超级豪宅同价，今天两者租金差不多，但是价格却只有4分之1。无论从刚需的角度、价值投资法来看，港岛核心区甲级写字楼一定会跑出。

【财经专栏】蔡志忠｜亚洲地产创办人、香港专业地产顾问商会荣誉会长

从事地产行业近38年，拥有丰富的工商舖投资经验。集团旗下企业包括财务、饮食、百货商店、超市、迷你仓、共享工作间等等，业务多元化发展。

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