近期一班市场人士于9月7日举办“舖市暴跌连锁效应苦水会”，被人评论为输打赢要！这亦是意料中事，在这个时候举行苦水会，的确是一件吃力不讨好的事！商舖投资者的确是要承担其应承担的责任！但是，笔者认为群众不可以因为批判他们而跌入仇富、宁愿长远一起受损的误区！笔者并没有任何call loan的高杠杆投资，在银行借贷宽紧政策方面，也没有任何利益冲突！

但是，笔者认为有关苦水会是想发放一些讯息给公众，我们先不要讨论价格升跌，可以当这部分是投资应该承担的风险，所谓“食得咸鱼抵得渴”！但除了楼价以外，我们眼前市场在借贷秩序上并不理想，大家不要忽略这个重点！市场是需要一个健康稳定的借贷环境，这是公众利益，不单只对炒家公平，更加对营商和长远投资上的特份者也是重要的，大家切勿将商舖市场的低迷，视为普罗大众的胜利，忽略了如果市场出现不合理的借贷秩序，其实我们面对的就是全港有关资产的财富蒸发、连锁及骨牌负面效应出现，甚至出现“人踩人”的情况，经济下行，从来无人可以独善其身！

健康的市场，是投资者和租客都应该共赢的，租客承担太高的租金或业主回报太低残的租金，同样都会制造共输局面！

其实负面的骨牌已经出现，大家可以想一想，暂时来说，银行借贷的良好资产的比率仍然远高于不良资产，但是银行处理少量的不良资产，却令整体所有的资产价格下跌，这对银行本身来说并不聪明的，银行正做一件对自己也有伤害的事情，我们应该要想一想，是否银行与银行之间都失去信心和秩序，于是斗快向一些借贷情况薄弱的客户call loan，其实每逢经济欠佳的时候都有可能出现这个现象，以前亦曾出现，政府应该审视市场秩序，而不是因为召开记者会的人是市场的持份者，而作出抗拒！笔者强调价格升跌大家都可以不理会，因为这是一个投资的风险，但市场有否借贷秩序却必须要关注！

说开市场秩序，未来市场会出现什么新秩序？笔者想分享最近中国三个部门（住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局）在2026年8月联合发表的房地产新规，标志过去依赖“高负债、高杠杆、高周转”的房地产模式彻底终结。

笔者相信，就算在香港，未来持有资产的黄金比例是“低负债、低杠杆、低周转”！投资商舖的朋友也可以参考有关讯息，这可能是社会主义特色之下的市场变化，当然，笔者想讨论以上“低周转”的意思，相信不等于低“流转”，假设一个细单位的业主如果能够容易进行楼换楼或者市场流转，令市场机会和资金有合适流通，这是流转。资金高周转可能代表同一个投资者持有同一笔资金在市场流动多次！本文只是想补充及探讨现在，尤其是商业物业借贷上的其他角度，要全面去观察才是对公众最有利的。

【财经专栏】祥益地产总裁汪敦敬

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