本文再次抛砖引玉，抛砖引玉很多时被视为客套说话，但本文的目的却真的是诚心提出一个看似天马行空、却极具讨论价值的概念：究竟住宅屋苑有没有一套客观的评估方法？现在市场认知往往受传媒或者网上讨论所左右，多人谈论的屋苑视为热门，少人提及的屋苑归类为冷门！很多很有质素却因少人谈论的屋苑，成为市场上所谓“坐冷板凳”的屋苑，成交因少人问津而变得稀少！而且价格偏低！

很多楼花买的时候，因为多人谈论，必然被视为高人一等！这种认知的主导权，应该重回消费者手上掌握才对，倚赖讯息的攻势对消费者未必是最理想。就算我们讨论不到一个理想的评级方向，但如因多讨论令人们重视这个问题，亦会对消费者认知有很大帮助。

现今情况是楼市指数基数是要成份屋苑不断出现最新的成交价作计算，但楼花却不存在过去成交历史价值的价格，所以很多时当楼价上升，楼花升的幅度其实远比二手大，正是因为没有不同时间的比较价格！

有一天笔者突发奇想，其实任何屋苑甚至一手楼可以用酒店的五星级概念去分等级，将不同因素的水平去评级，然后再作综合评级，而不是由传媒或网上舆论去定义。当然，要落实这个概念并不容易，但正如上文所说，暂时只是是值得讨论而已！笔者提出以下四方面可作为评分等级的参考元素：

1）地点

投资买楼常言道：“Location！Location！Location！”即是说房地产价值以地点为首要！一个豪宅的设计硬搬去位置处于次一级的地段，难道价钱就差不多吗？地点决定聚集什么人！这种因地点而来的凝聚力，是投资房地产首要的因素！其中一个最高档的“地点”因素，就是拥有“地标”地位的豪宅！

2）住客

当地点有效地凝聚了优秀住客社群之后，物业的豪宅包装和气派才能达到豪宅级数！当然，优秀社群可以按不同要素（财富、教养、住客国际化、年龄等等）划分，在乎市场的认同！如果是楼花，就以“预期社群”去分辨！当然，“预期社群”未必一定会如期兑现，但楼花其实是“期货”，这正是买期货的特性！

3）设施

设施不应只问“有无”，而要讲究“设计、品质、管理与保养水平”是否达到相应级别！对楼花而言，则注重发展商品牌，事实上，香港有不少良好品牌的发展商，数十年来已深入民心，口碑卓越，已经形成了销量与价格的优势！亦成为了品质保证！

4）市场成交表现

即是说其转手吸引力，吸引力未必等于转流率高！充满吸引力的屋苑自然少人愿意放盘！如买楼花，就要朝着这方面作评估！很多豪宅包装的楼，入伙之后根本门庭冷清！

以上提及的不一定是最好的方法，亦未够周到！笔者的经验之谈未完善但有参考，当然，这些指标只是俗世的市场反应，只能在市场角度上去分辨，市场当然不等于人生角度，一个知足和有修养的人，住在任何地方都可以快乐！

【财经专栏】祥益地产总裁汪敦敬

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