香港的工商舖价格从高位下调四至六成，这个市场为何会跌得如此惨烈？坊间普遍认为是现今商业市场有变、消费模式转变等等原因。笔者同意某些转变的确对工商舖有所影响，但整体的跌幅并非全部来自于巿场变化，一半是来自巿场自动调整，另一半是人为因素。就如住宅市场一样，经过过去几年调整，当跌幅到达3成左右的时候，找到了支持点，在金管局和银行支持下，银行向买方作出正常借贷、甚至进一步放宽按揭成数，住宅交易量得以恢复，价格也回升逾1成，这并非只对业主有利，是能够带动整条产业链和就业市场，对整体香港经济带来极大帮助。

工商舖市场就没有那么好彩，同样地当价格下跌3成左右的时候，金管局及银行没有伸出援手，银行之间争相对旧客户追Call Loan催还钱，生怕迟追债收不到欠款，此外更为不解的是，银行不但不肯对新买家批出新按揭，甚至提议准买家不要购买工商舖，引致市场买家绝无仅有，在市场出现“人踩人”的情况下，价格非理性地被进一步往下推跌2至3成，也因此产生了大量银主盘。读者先别质疑笔者的观点，试想想如果住宅市场在去年初，银行同样也对客户Call Loan，又不作新的楼宇按揭贷款，新的买家都要全款买楼，价格有能力回升1成多吗？

不过，大家也不用太担心，住宅市场是一面镜子，既然去年初死气沉沉的住宅市场可以“咸鱼翻生”，为什么工商舖市场就不能翻身呢？当年甲厦、商舖价格比住宅贵一倍，今天掉转过来，住宅价格比甲厦、商舖贵一倍，一来一回差距四倍，今天工商舖价格大跌4至6成不等，其低残的价格成本连盖楼都盖不到，回报率又高于住宅至少1厘以上，购买工商舖可谓进可攻退可守。面对这种不均衡现象，社会上呼吁拯救工商舖的声音愈来愈强烈，支援工商舖也等于支援香港经济，金管局也好银行也好不可能长期视若无睹，以现今价格正常贷款给工商舖买家，根本没有什么风险可言。估计最终银行也必将作正常按揭贷款，工商舖的春天很快就会来临。

别人恐惧我贪婪！

今天，投资者的寻宝游戏刚刚开始，有智慧的人往往是在“别人恐惧我贪婪”时进场，笔者可以断定，勇于入市购买银主盘或相关急卖盘者，未来绝太多数会是大赢家。不信？两三年后便可揭晓。至于市场担心美国刚刚加息0.25厘，会对楼市带来什么影响？众所周知，加息会推高按揭利率和置业成本，从而对楼价、成交量和市场情绪带来下行压力。然而本港银行并没有立即跟随加息，而工商舖贷款采用的供楼以最优惠利率（Hibor+）计算，也没有明显抽高，仍然维持在0.3厘以下。也就是说，加息只是心理上产生压力，实际上没有受影响。在一贯强调要减息的特朗普总统主政下，美国能加多少利率，笔者甚有疑问。

加息的预期从另一个角度看，能够冷却巿场过热情绪。让发展商采取克制定价，以合理甚至略低于二手市价开盘，减少激进加价，有助降低市场波动、提升成交可持续性。为什么定价克制被视为健康讯号？首先可减少价格扭曲与泡沫风险，当新盘不再靠大幅折让或后续激进加价去造势，价格便可更贴近真实需求与负担能力，降低大上大落的周期波幅。其次可促进一二手联动，克制定价，如首张价单较同区二手成交低 5%–15%，能吸引换楼客与刚需入市，同时避免对二手业主造成过度挤压，令市场流动性更均衡。再者能够稳定预期与成交节奏，在利率可能再上行的环境下，合理开盘价可维持一定去货速度，减少有价无市与积压货尾，降低发展商资金链压力。以上种种，被视为利好楼市健康发展的讯号。

【财经专栏】蔡志忠｜亚洲地产创办人、香港专业地产顾问商会荣誉会长

从事地产行业近38年，拥有丰富的工商舖投资经验。集团旗下企业包括财务、饮食、百货商店、超市、迷你仓、共享工作间等等，业务多元化发展。

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