正如笔者之前所评估，今年住宅楼价上升约10%后，便随时会进入巩固期，市场现正处于巩固期磨合中，但究竟磨合完后楼价会上升?下跌?还是打横？笔者想报告一下最新市场的情况。

当然，租金仍然继续上升中，在外劳或来港学生人数尚未订立上限前，相信租金会继续向上爬升，年内租金已升约5%，以笔者经营区域的最新资料来看，并未见住宅楼市成交量有显著减少，重要的是，九龙区在巩固市场里面算是脱颖而出，区内价格明显进一步起动，除了近期一手成交量九龙占比达58%，而何文田佛光街住宅地皮成交价更创下近年新高，达到每方呎楼面地价约20738元，较市场最高估计每方呎约15000元，还大幅高出约38%，对比上一幅何文田地皮的每方呎楼面地价约 10889元 ，升幅更达90%。

再看中原指数的九龙区指数亦升势凌厉，环比上升了1.79%（详见附图），九龙区是住宅楼价的重要部分，九龙区稳定，象征中价至中上价楼都是得到稳定，看最新汇丰银行宣布上调大额按揭（贷款额须超过1400万元）的现金回赠至1.5%，银行对有关按揭的积极性无疑对九龙区的楼价有了提振作用。再加上，预计今年第四季或明年第一季新一期白居二将会发出批准信，上车购买力亦会得到较多的成交，那么，现在的调整便是十分健康的市场运动了！

除了好消息之外，笔者亦陈述一下坏消息，最近有两个新盘以平价每呎万三至万六元左右开售，这个新变化对楼价带来放缓的影响，我们且拭目以待。

笔者个人认为，楼市保持目前这个阶段最理想，现在市场实况，上车价位方面是最多人受惠的，用家上车买到之余，长线投资者的收租回报亦理想。笔者评估短期楼价下调虽仍有机会发生，但是长期的价格下跌机会不大。如果楼价明显下跌，发展商便减少买地，第一个甚至是最大损失的其实是香港政府！现在本港要面对庞大的财政赤字，政府需要卖地收入，但楼价会否大升?其实香港有足够强劲的购买力令楼价上升，而政府已重新掌握到卖地供应的主导权，只要增加土地就可以调节到楼价，数字显示建筑成本、地价和发展商合理利润相加就等于楼价，政府只要运用土地供应便可调节到市场！

有人只说楼价不断上升，没有关注财富分配及市场是否巩固，另外有些人却只想楼价大跌，其实是揽炒心态，损人不利己，市场健康发展是最好的分配利益方式，追求共享市场！共赢的成果才是长远之道！

【财经专栏】祥益地产总裁汪敦敬

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