香港锐意打造国际教育之都，商业物业、中小酒店改装成学生宿舍这项产业，如雨后春笋般应运而生，直至今年第3季度，全幢商业物业录得大额成交高达398亿港元，比去年同期上升约65%。大家别以为商业地产已经见到了春天，其实学生宿舍是居住用途，某程度上更像是住宅项目。只可以说给商业写字楼多了一条出路，能够去掉部分市场上过多的库存，让商业物业供应减少，也是一件好事。然而，有一个现象值得关注，就是纯商业用途的买家和投资者依然稀缺，写字楼和商舖市场为什么仍然成交不济？

“工商舖市场有很大风险！”这句话一向出自于银行、甚至监管机构。过去几年，一提到工商舖按揭，银行便耍手拧头，宁愿少做少做、不做不错。反正有大把新楼可作贷款，此消彼长之下，这边多做一点那边少做一些，生意一样达标，也符合金管及公司政策。不过这种此消彼长变成了此起彼落，价格出现扭曲性转变，住宅市场成交畅旺，价格显著从低位反弹一成多；商业物业成交继续萎缩，价格进一步寻底，所谓低处未算低，银主盘更是不断创造奇迹，无论什么价格，只要你敢还价，银主就敢卖给你。

为港经济说真话　值得尊重

这种“人踩人”的价格会不会长期出现？笔者认为不会。原因是有一班热爱香港的人勇于发声，为香港经济敢说真话，这班人是学者、教授、不同行业领袖和楼市专家，只要不是个人行为，为工商舖市场和中小企业建言献策，是应该值得尊重。一些被标签的形象和受攻击的言论，总有水落石出、真相大白的一天。正如我们要探讨的工商舖市场，究竟有多大风险存在？如果是7、8年前的价格，的确是有风险，但是到了多年后的今天，市场仍在大喊高风险需管控，大家同意吗？今天的价格已经跌了一半，如果买家以现价购买，银行借一半，等于是高峰时期的两成半，笔者不觉得有风险。

价格由高峰跌一半，你也可以说是过去的泡沫已被挤出，不能证明现价已反映所有坏消息。目前香港商舖和写字楼售价较高峰时回落幅度普遍被形容为四至七成，部分急售盘或银主盘折让更大，同时空置率高、成交淡静，源于银行对非住宅按揭的审慎态度。这个局面即将被打破，过去唱跌的声音一面倒，今天市场上也出现了唱好香港经济、支援工商舖的呼声。这个改变或许就是转捩点，银行开始重新审视商业物业的贷款申请。还是那一句，跌了一半的价格，再贷一半的金额，卖给实力新买家，将不良资产变成好资产，是在帮助中小企业健康发展。

当然，不能说以现价买入商业地产，就可以把它当作完全没有风险的捞底。买家还必须具备以下条件，有足够现金应付至少两至三年负现金流；不依赖短期转售获利；所买商舖有真实、可持续的租金支持；能承受估值再跌及银行收紧按揭的后果；借款额不会影响你其他业务或家庭财务的流动性。有一点非常重要，就是你每月所收取的租金回报高过银行供款。此外，楼市表现也取决于羊群心理，当大多数人觉得工商舖见底又愿意捞底，那么在多人入市时，价格就会上升；相反大多数人均唱反调，价格自然又会下跌。

【财经专栏】蔡志忠｜亚洲地产创办人、香港专业地产顾问商会荣誉会长

从事地产行业近38年，拥有丰富的工商舖投资经验。集团旗下企业包括财务、饮食、百货商店、超市、迷你仓、共享工作间等等，业务多元化发展。

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