近期股楼巿场明显放缓，源于加息环境因素、资金流动限制与（CRS）税务审查，股市成交金额屡次每日缩减至少于2,000亿元，恒生指数跌穿23,000点。而楼市成交亦明显回落，楼价指数开始录得下跌，市场前景不明朗，令大多数买家持观望态度。不过，为什么新楼巿场仍然销情炽热？那是因为发展商订价策略成功，无论是西九龙还是油塘的中小型新盘，首批单位订价均低于二手巿场2成以上，成功吸引市场焦点，在收票大幅超额的情况下，首批单位均卖得满堂红。

中小型单位在刚性需求带动下，直到今年年底仍然会有不错表现，然而受到各种利淡因素影响，年底前价格将原地踏步甚至出现倒退2-3%。至于豪宅市场，虽然市场依然看好，但笔者认为前景不太乐观，尤其是过亿元以上的二手豪宅、别墅等。息口有机会再向上，银行对大额物业的风险评估较高，普遍要求更高的借贷比率（LTV）边际或增设额外担保条件，直接增加买家首付负担。除了融资成本升高，大额物业如商业物业一样，租金回报率（Yield）经常出现负利差（Negative Carry），即租金收入无法覆盖银行按揭利息。

资金受到限制，说白了即是资金跨境及流动性受阻，调配难度大增，也直接影响股楼市场。全球金融合规（AML、KYC）标准不断提升，大额资金跨境拨调需要极长时间及繁复证明，亦导致楼市买家难以在既定成交期内完成付清楼价。机构企业与家族办公室变现谨慎，机构投资者在面临资金出入境限制或流动性管理的考量下，普遍选择观望或优先保留现金流，大幅减少重资本投入，引致金融股市沽出更甚于购入。豪宅市场亦一样，许多中小企业或投资者在缺乏资金周转情况下，被迫沽售豪宅物业，令这个市场沽压沉重。

资金审查令大额买卖呈观望状态

此外，近期中国的税务审查CRS ，审查的核心是 “谁在海外拥有什么金融资产，以及这些资产产生了多少收益”。调查公司、信托、基金等机构帐户，若企业属于被动投资型（如海外离岸 Shell Company），金融机构会进一步“穿透”审查，追查背后的 实际控制人（Controlling Persons / 实质受益人）。这些行动使不少商家感到担忧，他们最担心的是，怕被调查更早期甚至几十年前做生意时的资金来源等等，也忘记了当时有没有犯规。税务及合规部门对大额物业买家的资金来源进行严格穿透式审查，也导致部分私人投资者为避免不必要的税务追查或合规审讯，主动选择延后购置大额资产。

受以上三重因素影响，从融资成本、资本调配以及合规风险等不同维度，对买家及投资机构形成沉重压力。这正是目前高金额物业（如豪宅、全幢商大厦及商舖）交易显著放缓的三大关键推手。大码物业成交拉锯，部分卖家未有即时资金压力不愿大幅降价，买家转向不良资产或银主盘埋手，市场资金更待大幅减价的折让资产（Distressed Assets）、银主盘或迫切变现的重组项目，一般正常定价的大额物业则呈现“有价无市”。估计豪宅市场会淡静一段时间，直到市场明朗化之后。有一点必须特别谨慎，香港需要保持国际金融中心地位，资金长期拥有自由进出权利，因此在处理CRS审查过程中，宜适当灵活处理，避免影响整体大局，让竞争对手渔翁得利。

【财经专栏】蔡志忠｜亚洲地产创办人、香港专业地产顾问商会荣誉会长

从事地产行业近38年，拥有丰富的工商舖投资经验。集团旗下企业包括财务、饮食、百货商店、超市、迷你仓、共享工作间等等，业务多元化发展。

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