美国政坛变天，中期选举结果显示，民主党全面控制国会参众两院，出现所谓的“蓝色波浪 Blue Wave ”格局。对全球金融市场的资金流向、利率走势及中美关系产生深远影响。美国民主党主政，根据以往经验，他们与特朗普总统不同的是，会团结欧盟和加澳日韩等国，共同来对付不同制度的国家，如俄罗斯、中国、朝鲜等国，尤其是针对中国的政策或许会更为专注及强硬，相信未来的日子，对中国带来的挑战会越来越大。此外，美股短期将持续大幅波动，出现时好时坏格局；香港股市短期也偏向不稳定。不过，伊朗战争或许可以尽快结束，油价明显回落和利率略为纾缓，利好股市及楼市未来表现。

我们来探讨一下透过美国利率、港元资金面及内地／外资信心的间接传导，如何影响香港股市及楼市。首先谈谈股市：

一，香港股市：短期是资金避风港，长期受到地缘政治牵制。

1.美元走软和资金回流，利好短中线。

美元承压与资金外流：民主党掌控两院通常意味著未来财政政策扩张（如社会福利、绿能及基建支出）、潜在的企业加税预期以及国会立法僵局加剧，这往往导致美元汇率受压下跌。港股吸引力提升：美元走弱会驱使全球资金寻求非美资产，部分资金将流向估值较低的港股及亚洲新兴市场。同时，港元在联系汇率制度下相对跟随美金偏软，有利于以人民币结算的港股上市企业，可以改善企业盈利能力。

2. 美联储减息预期与流动性改善。

美国国会若由民主党把关，可能会对特朗普政府的贸易及关税主张构成制衡，降低因大幅加征关税而引发的二次通胀风险。这为美联储提供更充沛的降息空间，全球金融环境倾向宽松，极大可能改善港股流动性。

3. 中美关系与地缘政治潜在隐忧。

未来美国对华科技及贸易法案审查加强：民主党掌控国会后，在人权、供应链安全及高科技审查（如AI、半导体及数据安全）等议题上往往更为执著。两党对华强硬的大方向不会改变，国会或推出更多针对中国企业的实体清单或投资禁令，对港股中的中资科技股（ATMJ）、芯片及出口股带来波动风险。

二、香港楼市：借贷成本降低，有利实体经济产业。

1. 香港按揭利率随美下调，核心利好楼市。

楼市资金压力纾缓：香港实施联系汇率制度，本港银行同业拆息（HIBOR）将跟随美联储降息步伐向下调整。供楼负担减轻：按揭利率回落将直接减轻业主供楼负担，带动由租转买的用家及投资者入市意欲，对近年受高息压制的香港住宅楼市构成最直接的利好支撑。

2. 资金流与资产价格再次配置，利好商业物业。

美元转弱及低息环境有助于修复本港地产商的融资成本与资产负债表。同时，海外及内地资金在低息环境下寻找收息资产，香港住宅与优质商业物业的租金回报率吸引力将逐渐浮现。

3. 本地实体经济与就业市场，中长线温和向上。

楼市反弹的幅度和持续性，最终仍取决于香港本地经济复苏速度、高端人才引进行动以及中美贸易关系对本港转口贸易、金融服务业的影响。预计中美地缘政治紧张局面未能实质性缓和，外资企业在港拓展规模将持审慎态度，楼市反弹速度只能呈现价稳量升的温和格局，楼价不可能暴涨。

综合以上各种因素，总结对未来的展望。股市方面：短期内受惠于“美元走弱 + 降息预期升高温+ 资金回流新兴市场”，港股有望迎来一轮资金面驱动的反弹；但中长期需提防美国国会法案对中资科技股及地缘政治带来的政策干扰。楼市方面：最直接的受惠者。美联储宽松路线明朗将直接推动本港按揭利率向下，降低置业门槛与融资成本，为楼市筑底回升提供关键的金融环境支援。特别值得一提的是，商业楼宇受利率影响最大，如今利率趋势向下，将催生更多的用家及投资者入市捞底。

【财经专栏】蔡志忠｜亚洲地产创办人、香港专业地产顾问商会荣誉会长

从事地产行业近38年，拥有丰富的工商舖投资经验。集团旗下企业包括财务、饮食、百货商店、超市、迷你仓、共享工作间等等，业务多元化发展。

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