人们对于楼市走势的理解，都在V型反弹、L型打底、U型回升等字眼上，近期多了一个新名词，叫“K型”发展。何谓K型发展？顾名思义，就是两边极端反向行走。当前香港楼市呈现极为鲜明的“K型分化”（K-shaped Divergence）格局。过去升跌同步的单边市况已不复存在，不同物业板块、不同区域及物业质素之间出现了剧烈的“向上突围”与“向下寻底”两极发展。

物业市场总体分为住宅市场及工商舖市场，我们从住宅内部两极化、工商舖转型分化两个维度，结合市场具体实例来进行剖析：

首先，过去一年，住宅市场整体处于回升状态，内部的 K 型分化相对比较小，在相对回暖的住宅市场，几乎都是上升的，只有旧楼或唐楼成交相对较少，楼宇在管理失当和缺乏正当维修的情况下，价格跑输大市。

向上升的有市区大型新盘，尤其是铁路沿线新盘大受欢迎，还有民生收租屋苑及稀缺超级豪宅。比如铁路沿线及大型新盘（如启德、黄竹坑港岛南岸、天水围 YOHO WEST 系列）表现较好有许多原因，发展商采取“贴市价”或“先求量、后求价”策略，配合按揭放宽，吸引大批年轻上车客及内地新移民家庭。这类项目具备新楼龄、会所配套及交通优势，首批开售时往往录得几十倍超额认购，大多数即日售罄并即时加推，新楼的二手承接力亦较强。

此外，传统刚需收租蓝筹（如太古城、沙田第一城、嘉湖山庄）也表现较佳，这受惠于非本地生及专才涌港，住宅租金持续向上。随著按揭息率回落，部分 300 至 500 万港元的上车盘出现“供平过租”，吸引长线收租客及“转租为买”用家入市，楼价率先止跌回升。另一实例，山顶及半山稀缺超级豪宅（如山顶 Mount Nicholson、西半山卫城道8号“天御”等）也表现不错，原因也是新盘推广策略的成功。这类供应比较稀缺、动辄数亿港元的顶级豪宅，买家多为无惧按息波动的内地富豪或顶级家族办公室，成交价屡创新高，不受一般经济周期影响。当然，也只是局限于发展商豪宅新盘，二手豪宅业主就没有那么好彩，想高价卖楼并不容易。

至于K型向下的另一端，就是无铁路覆盖的旧式单幢楼、唐楼及偏远半新盘。无电梯唐楼及逾 40 年楼龄单幢旧楼（如深水埗、土瓜湾、北角非重建区旧楼）价格表现向下，原因是此类物管理不善，立案法团成员与维修工程公司屡见贪污丑闻，又面临高昂的强制验楼及大厦维修费用（动辄每户数十万港元），加上银行对高楼龄物业的按揭年期批核保守，这令买家却步，楼价持续阴跌，流动性极低。例子，油尖旺区超过50年唐楼、葵涌怡胜花园及屯门怡乐花园、北角城市花园等等。此类物业因立案法团权力过大，很多人想从维修工程中分一杯羹，因此长期内部争吵不断，屡传贪污事件，在缺乏良好管理及维修偷工减料的情况下，楼价严重跑输大市。

其次，宏观板块的 K 型走势：住宅“企稳回升” vs 商业地产“深度寻底”。自全面“撤辣”、金管局放宽按揭成数及美国进入减息周期以来，资金流向出现明显的结构性转变，住宅市场一枝独秀，商业地产伊人独憔悴。

整个商业地产几乎都是向下坡走的一端。经过多年的淡市冲击，九龙、新界的甲级写字楼、非核心区街舖、旧式工厦都还在“深度寻底”，银主盘及被迫卖盘屡次出现难以想像的“超笋价”成交，正是低处未算低。企业缩减办公面积、高空置率、港人北上及网购改变消费模式等原因，令上述工商舖价格及租金较高峰期累跌 40% 至 60%，银行估价审慎，银主盘与大幅蚀让成交频现。

我们谈谈向上的一端，“留学香港”品牌学生宿舍改装物业、民生屋苑必需品商舖直接受恵。全幢商厦及乙级酒店改装“非本地生学生宿舍”（如红磡、油麻地、西营盘一带全幢项目）表现较佳。特区政府锐意打造“国际教育之都”及扩大八大非本地生限额，学生宿位严重短缺。许多基金与资深投资者趁低吸纳全幢乙级酒店或低估值商厦（购入呎价仅约 6,000 至 9,000 港元），改装为学生公寓。由于学生宿舍租金稳定且受经济波动影响较小，净租金回报率可达 5% 以上，成为商业地产中逆市升值的一大亮点，前景相对比较乐观。

【财经专栏】蔡志忠｜亚洲地产创办人、香港专业地产顾问商会荣誉会长

从事地产行业近38年，拥有丰富的工商舖投资经验。集团旗下企业包括财务、饮食、百货商店、超市、迷你仓、共享工作间等等，业务多元化发展。

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