【那些年的MK商场系列之三】旺角潮流特区及兆万中心近年屡被指现吉舖潮，其舖位空置率较同区其他商场高企的问题，亦已维持一段颇长时间。有地产顾问分析指，自新冠疫情以来，本港零售面积供过于求，租户优先进驻核心街舖，而年轻人的创业模式转为网店，加上劳动力短缺等因素，都影响商场楼上舖的出租率，尤其是小型商场不像大财团拥市场营销团队，业主抱持物业收租的思维，更容易遭竞争对手淘汰，沦为时代的眼泪。

不过，两座商场仍有一丝生机，例如空置率逾一半的潮流特区，其三楼逾8,000平方呎的巨大空间，已由2018年闲置至今，地产顾问认为可引入教育机构及24小时营业的健身中心，以带动商场人流。至于兆万中心则应善用“劣食之塔”的餐厅人流，推出餐饮购物券，以协同效应带动低层商户。反而荷李活购物中心的空置率虽不算高，但受限于业权分散，并无系统性改造的空间。

旺角死场原因一︰零售面积供过于求　租户优先进驻街舖

《香港01》于6月底至7月初多个周末，曾走访潮流特区、兆万中心及荷李活购物中心，根据记者现场视察估算，该三个商场的空置率分别约为54.9%（未计全层空置的三楼）、32.6%及20%，其中代表千禧年代MK文化的潮流特区，现时可谓“十室五空”。其实旺角区内不少商场式微，不过是当前香港零售业巨变下的缩影，这批承载一代港人青春回忆的商场，是否已失去重生的可能性？

高力研究部及零售顾问主管李婉茵分析指，目前香港零售面积供过于求，仅部份地区的街舖的复苏进度理想，二三线街道的空置率维持高企，现时零售商户及餐厅选择丰富，租户优先考虑进驻人流更高的街舖，商场及楼上舖沦为次选，不利商场转型发展。

旺角死场原因二︰年轻人创业开网店　㓥舖失存在价值

李婉茵认为，旺角小型商场的特色是“㓥舖”，昔日年轻人或未能承担街舖或大型商场的昂贵租金，往往租用㓥舖作为创业起点，惟现在销售渠道转为网上平台，创业者不需依赖实体店维生，㓥舖变相失去存在价值。

旺角死场原因三︰劳动力不足　难低薪聘员工　减低租舖意欲

李婉茵补充，虽然租金显著下降，较高峰期跌五至六成，但现时本港劳动力不足，零售业难以低薪聘请员工，加上市民消费力减弱，即小本经营变相无利可图，种种因素都影响创业者的租舖意欲。

李婉茵总结，随着时代不断变迁，本港楼宇的用途也随之改变，例如工业式微后，大批工厂大厦转型成写字楼，近年过夜旅客减少，也有不少酒店改装成学生宿舍，即包括商场在内，各类型物业也要面对不同的经济周期，因此，小型商场转型是无可避免的宿命。

转身都需要一啲时间，所以你都会见到唔同嘅商场，都有唔同嘅恢复状态。

潮流特区曾是日韩潮流圣地　为千禧年代“MK文化”地标

翻查资料，潮流特区（俗称潮特）在1997年开业，为千禧年代具代表性的日韩潮流圣地，也是当年象征“MK文化”的青春地标。商舖主要售卖日系潮牌服饰、限量版波鞋，手作木刻纪念品等，每逢周末高峰期都逼爆人潮，需实施人流管制，可谓丁财两旺，所以当年一舖难求，外来商户想要进驻也不易。

三楼逾8,000平方呎2018年丢空至今　曾传大型连锁店进驻

目前潮流特区二楼通往三楼的扶手电梯，被红色胶带封闭不准内进，中间放有告示牌，列明“全层招租，面积为逾8,000平方呎，欢迎零售、展销及客户服务中心等行业”。

其实在新冠疫情爆发前，潮流特区已开始出现“吉舖潮”。《香港01》早于2018年8月报道，当时有商户将吉舖原因归咎于业主管理不善，认为自从商场封闭弥敦道的入口，只余下登打士街一个入口后，人流便开始急剧下降，商户开始搬离商场。

当时商户透露，三楼的空置率高达六成，商场更要求所有店舖需在月底全数撤离，转往其他楼层营业，以清空楼层供大型连锁店进驻，他们都期望新店能带动商场人流。不过八年过去，传闻中的连锁店从未现身，反而接受采访的商户后来相继结业，与潮流特区一同走进历史。

潮流特区救亡方法︰三楼引入教育机构或24小时健身中心

李婉茵指出，近年本港收生学额提升，教育机构为招收更多学生，都积极在市面租用或收购物业，另外健身中心全天候24小时营业，能不断带动固定人流，由于两者都需要较大的面积空间，因此是潮流特区合适的潜在租户。

兆万中心曾是玩具模型圣地　别称“劣食之塔”

上世纪90年代本港陆续出现由单幢式商业大厦发展而成的“银座式商场”，即垂直式商场，特点是每层商舖面积不大，各楼层多以升降机连接，旺角兆万中心是当中代表。商场在1996年开业，楼高约20层，底层曾是千禧年代的玩具模型发烧友圣地，中高层则聚集品质参差的日式放题店，因此又被称为“劣食之塔”。

根据洽租网站显示，兆万中心底层150平方呎的舖位，月租低至1.68万元，即每呎租金只需112元，惟大量平价舖位仍然未能租出。据了解，业主自2022年起将6楼及底层部份空置舖位，交由年轻团队注入新血，将6楼打造成潮流市集，终能突围而出，而空置舖位改装而成的打卡房，则变成顾客的休憩公共空间。

二房东模式符合市场变化　短期市集提升新鲜感及租用率

李婉茵表示，兆万中心6楼的潮流市集属于“大包租”（又称二房东或包租模式），由工厦活化而成的长沙湾D2 Place，早在多年前已采用该模式营运，认为确实符合当前的市场变化。她指，许多年轻人已改为网上创业，进驻短期市集能够有助展示商品，以及与客人面对面互动，进而反哺其网店营运，商场亦能借助市集提升新鲜感吸客，从而达至双赢。

李婉茵又指，去年曾到兆万中心购物，发现除了玩具店外，其他店舖人流明显不足。她认为小型商场具有一定局限性，不像大财团拥有市场营销团队，业主的投资商场目的只为物业收租，不会花时间提升吸引力。

兆万中心救亡方法︰善用“劣食之塔”人流　推餐饮购物优惠

李婉茵建议，兆万中心可仿傚大商场推出联乘优惠，例如善用高层的“劣食之塔”庞大人流，推出跨流层联乘优惠，食客只要持有餐厅的收据到楼下商户购物，便可获得折扣等优惠，以协同效应带动低层商户。

荷李活购物中心1980年开业　承包历代港男人生首套西装

荷李活购物中心的前身是凤如大茶楼，在1980年初经历大火后，由大宝地产改建成商场，再分拆舖位出售，并于同年底开业，逐渐演变成西装圣地，数十年来成为“承包历代港男人生第一套西装”的集体回忆。至于位处附近由恒隆集团持有的“撞名”商场“荷里活商业中心”，两者在业权上并无任何关联。

荷李活购物中心不需救亡　惟业权分散难系统性改造

与潮特及兆万相比，以荷李活购物中心的空置率最低，需要救亡的逼切性不高。不过，李婉茵分析指，该商场没有单一业主，业权分散难以系统性改造，除非商场的业主立案法团取得共识，否则在缺乏统一规划下，业主之间更可能为抢夺租客，出现互相竞争的情况。

分散咗业权嘅零售楼层，有机会真系会被呢一个时代洪流冲走都未定。我谂有机会某啲商场个用途，已经唔再适合做零售用途。