市区重建局两星期前庆祝25周年，行政总监蔡宏兴撰文表示，面对旧区及楼宇急速双老化，绝非单凭市建局一己之力所能应对。他指“插针式”的重建项目已不合时宜，市建局早于2016年率先在土瓜湾推行“小区发展”模式，构建全港首个“小区重建新社区”，成为连接土瓜湾内陆与海滨的“门廊”，亦是响应市建局“东维港湾区”愿景的重要一环。

蔡宏兴指出，近年经济大环境及市民消费模式的转移，加上港人北上消费成风，传统购物区与民生区均出现结业潮，历史悠久的老店亦不例外。市建局的收购建议，反而成为他重新部署日后生活的契机。市建局将于花墟中心位置兴建全新的“花墟2.0试业空间”，不仅为受影响的花店提供无缝过渡、在重建期间集中经营的可能性，更是商户优化经营模式的试验场地，为花墟长远的可持续发展开创新机遇。

蔡宏兴：市建局以创新共行推动市区再生（全文）

在两星期前，市区重建局刚与800位嘉宾及员工，一同庆祝市建局成立二十五周年。我们秉持“以人为先”的初心，自2001年按《市区重建局条例》成立后，推展了80个市区重建及保育项目，重建1,700多幢失修楼宇，并提供超过37,000个新住宅单位，成功改善旧区市民的居住环境及提升城市面貌。

面对旧区及楼宇急速双老化，绝非单凭市建局一己之力所能应对。近日社会上有不少关于市区更新的讨论，包括有意见提出成立“市区再生局”，以推动“区域式”旧区更新、亦有提议以“旧区产权置换新区发展权”等。笔者乐见社会各界就市区更新提出不同具建设性的意见，反映公众期望以更全面、更具前瞻性的方式回应旧区更新的需要，这与市建局近年策略性实践方向不谋而合。

要做到真正改善旧区的居住环境，“插针式”的重建项目已不合时宜，市建局早已从土发公司年代的“项目主导”模式，提升至以“地区为本”的规划主导模式，从更宏观的角度一并改善住屋和社区环境。

市建局早于2016年率先在土瓜湾推行“小区发展”模式，整合了八个相邻的重建项目，构建全港首个“小区重建新社区”，首次在规划设计阶段引入“总体设计要求”，协调各项目的发展商采用一体化设计和兴建项目。

全港首个“小区重建新社区”推售成绩亮丽

我们从整体角度重整土地用途，重新规划街道网络及公共空间，包括兴建天桥系统、扩阔行人路、营造“林荫大道”、增设公共休憩空间，并引入智慧楼宇和设施管理系统，旨在塑造一个畅达易行、更宜居且具特色的新社区。除了提升市民的住屋质素，新社区不仅改善街道狭窄、公共空间匮乏、社区设施不足等地区性问题，更成为连接土瓜湾内陆与海滨的“门廊”，亦是响应市建局“东维港湾区”愿景的重要一环。

这个打破旧有发展模式的“小区重建新社区”的首个住宅项目，推售成绩亮丽，累售近700伙，占可供发售单位92.5%，反映市场对这个“小区重建新社区”的认同。其余项目亦正按计划兴建和推展中，市建局早前已为最后一个项目 —— 土瓜湾道／荣光街发展计划推出“项目发展促进服务”，并正筹备下一步的招标工作。

推展“融合策略”维持地区特色及经济活力

除了透过“地区为本”的规划主导模式重塑旧区外，市建局近年亦已推展结合重建、楼宇复修、保育及活化的“融合策略”，推动更全面的市区更新，包括即将全面落成的中环卑利街／嘉咸街发展计划，以及九龙城衙前围道／贾炳达道发展计划。以九龙城为例，市建局在开展重建项目的同时，于周边没有迫切重建需要的建筑群推行“小区复修”先导计划，加强推广楼宇复修及为业主提供支援；并透过美化街道和在旧楼外墙创作特色壁画、优化公园设施等全面提升地区面貌，促进新旧交融，彰显地区特色及历史文化，达到保育传承的目标之余，亦致力举办不同类型的社区活动，凝聚居民和持份者的力量，连结区内商户以维持地区经济活力。

不过，近年经济大环境及市民消费模式的转移，加上港人北上消费成风，本港社区面貌正经历结构性转变。根据官方数字，今年上半年经六个陆路管制站出境的人次达4,571.5万，平均每天约25.3万人次；单在8月中其中一个周日，出境人次更超过50万。港人“周末经济”向外转移，令零售及餐饮业生意大不如前，传统购物区与民生区均出现结业潮，历史悠久的老店亦不例外。

一间在旺角洗衣街／花墟道发展计划范围内经营数十载的老字号餐厅店主向传媒表示，即使市建局主动协助其在原区另觅新址复业，考虑到疫情后人流及消费模式改变，还是决定结业。从另一角度来看，市建局的收购建议，反而成为他重新部署日后生活的契机。

北都发展与市区更新功能优势互补

除了受影响的商户外，市建局亦一直透过不同类型的社区营造或地方营造项目，维持整个花墟的人气和财气，包括举办花墟节、集印明信片活动、节庆灯饰等为商户吸引新客源。我们亦特别委聘“社区营造顾问”，连结区内商户、居民及地区团体代表，并透过不同活动促进交流“与民共议”，共同探索花墟的未来发展方向。

市建局更将于花墟中心位置兴建全新的“花墟2.0试业空间”，不仅为受影响的花店提供无缝过渡、在重建期间集中经营的可能性，更是商户优化经营模式的试验场地，为花墟长远的可持续发展开创新机遇。

以上各例子均说明，市建局的工作早已超越“拆旧建新”，并以地区整体规划裨益作出发点，透过土地整合、公共空间再造、改善社区设施等，让旧区得以永续发展。然而，私人市场参与重建的力量远大于市建局，为加快市区重建步伐，我们数年前提出“地积比率转移”机制，近日政府宣布推出额外地积比率先导计划及容许跨区地积比率转移，除了以额外20%免补地价总楼面面积，鼓励发展商在7个指定地区进行重建外，更容许地积比率跨区转移到包括北部都会区的全港地区和新发展区，相信可为发展商提供足够诱因，提升旧区重建项目的财务可行性。

展望将来，我们期望社会各界继续就市区更新积极交流，激发更多创新思维，与市建局共建同行，携手解决市区老化问题，提升市民的生活环境，使香港这颗东方之珠持续闪耀，生生不息。