大埔宏福苑五级大火灾夺去逾百人性命，令大众再次关注屋苑法团管理的重要。《香港01》综合香港法例第344章《建筑物管理条例》等资料，整理一篇懒人包，简介屋苑管理最关键的部分：业主立案法团、管理委员会及物业管理公司的权责。

1. 什么是公契？公契有什么作用？

大厦公契是在土地注册处注册的法律文件，是发展商、业权人及经理人签订的契约，订明业主之间、发展商和经理人的权利、权益和责任，对所有业主均有约束力。公契的作用可厘清权责，界定私人地方、公用部分的范围，以及订明各单位的业权份数。

2. 业主立案法团是什么？如何成立？

业主立案法团是根据《建筑物管理条例》成立的独立法人组织，代表所有业主管理建筑物的公用部分，行使和执行有关权利、权力、特权和职责，有权管理大厦、维护保养、推动大维修、任免物业管理公司及监督其工作等。法团可代表业主提出诉讼或被起诉。法团业主大会可讨论各项有关大厦管理的事宜，并作出对所有业主均具有约束力的集体决定。法团须就大厦公用部分及法团财产购买第三者风险保险。

如何成立法团？

-由总共拥有不少于5%业权份数的业主所委任一名业主作为召集人，申请召开业主会议。

-召集人要在会议举行前至少14天通知全体业主。

-会议须符合法定人数，即业主人数的10% 。

-召集人须确定业主委出管委会的决议获过半数票通过，以及获总共拥有不少于30%业权份数的业主支持，亦须确定业主借以过半数票通过的决议，决定管委会委员的人数。

-新委出的管委会须在有关业主会议结束后28天内，向土地注册处申请注册成为法团。

3. 管理委员会（管委会）是什么？有什么职责？

大厦管理事务繁多，如每个决定都要召开业主大会议决，难以迅速及妥善地处理大厦事务，因此法团日常事务主要交由管理委员会（管委会）办理，一般情况下，条例授予法团的权力及委以的职责，须由管委会代表法团行使及执行。大厦所有业主都是法团一员，可在业主大会通过决议，委任适合的业主担任管委会委员。

-管委会必须委任主席、秘书和司库，当中秘书和司库可由非管委会委员和非业主出任。 而管理委员会的主席就是业主立案法团主席。

-管委会须定期召开周年业主大会、管委会会议、拟备法团财务报表及会计师报告等。

（a）如何选出管委会委员？哪些人不能担任委员？

-在业主大会上委任管委会委员时，以“得票最多者当选”投票制进行。

-未获解除破产的破产人、过去5年在港或其他地方因犯罪被判处为期超过3个月而不得以罚款代替监禁的人士，无资格获委任为管委会委员。

（b）管委会的任期

-管委会须在法团注册成立日起计的15个月内召开法团的第一次业主周年大会。其后，管委会应在每次业主周年大会后的12至15个月内，召开一次业主周年大会。

-管委会委员任期一般为一年到两年，通常在周年业主大会改选。任期届满后，委员需要卸任，并通过新选举产生新一届委员，原委员亦可竞选连任。

（c）管委会委员如有错失？需要负责吗？

法例订明，管委会委员或不属管委会委员的秘书和司库，如真诚地及以合理方式行事，无须为以下行为承担个人法律责任：

法团在行使权力或执行职责时所作出的作为或造成的错失；或代表法团的任何人在行使法团权力或执行法团职责时，所作出的作为或造成的错失。

4. 业主大会议决以过半数票决定

-业主大会上提出的事项，均由亲自投票或委派代表（Proxy）以过半数票决定。

-但是有关大维修的议决，不但需要法团业主大会（法定人数为业主人数的10%）以过半数票通过，亦须至少5%业主或100名业主（较少者为准）亲身投票通过相关决议。

5. 5%业主可要求召开大会

-一般而言，管委会负责召开业主大会，但在不少于5%的业主要求下，管委会主席亦须就相关业主所指明的事宜召开业主大会，所以法团发生纠纷或维修争议时，业主都积极争取5%业主签名，要求召开业主大会，以求监察或推翻大维修议决。

-如管委会主席收到5%业主的要求，必须召开大会，否则业主可向土地审裁处申请颁令，强制管委会主席召开法团业主大会，届时主席可能要承担个人责任及有关的讼费。

6. 推翻或暂停大维修，或要对簿公堂

即使业主在大会上想推翻大维修议决，将来或要与承建商对簿公堂。2024年柴湾乐翠台发生亿元大维修风波，业主曾打算在特别业主大会推翻大维修，但工程承建商表示，如终止工程，将追讨总工程费约30%，即数千万元赔偿。

2013年沙田翠湖花园卷入2.6亿元围标案，当时法团会想事情明朗化，才再发放有关工程费用，但工程公司即入禀向法团追讨逾3,174万元工程费。

7. 物业管理公司是什么？职责是什么？

物业管理公司，是受聘协助执行大厦管理的工作，主要负责安排保养及维修大厦的公用地方及设施、保持清洁、安排保安服务及监督收取管理费。此外，物业管理公司须就每个财政年度拟备预算草案及财务年度建议开支，保存帐簿或帐项纪录及财务纪录。

当屋苑成立法团后，物业管理公司则要听取法团意见，并考助法团处理法律、财务、维修、工程等日常事务。

为何难以更换管理公司？

除非物业管理公司自愿终止合约，否则业主如想主动终止管理公司的合约，须在业主大会以过半数票通过；及获总共拥有份数不少于50%业权支持，所以门槛颇高。

8. 大厦维修有什么步骤？

1）成立业主立案法团，召开会议讨论及议决是否进行楼宇复修工程。

2）安排招标聘请工程顾问，开标并进行回标分析，面试工程顾问，召开会议商讨及议决工程顾问，与中标工程顾问签署工程顾问合约。

3）工程顾问进行楼宇勘察，制定标书，提供工程估价。

4）召开会议确认工程标书及招标安排，招聘工程承建商，开标及进行工程承建商回标分析，面试工程承建商，召开业主大会商讨及议决工程项目及工程承建商。

5）在工程顾问的协助下，密切监察楼宇复修工程的进度，或另外聘请工程监督去处理日常巡查。

6）验收已完成的工程及解除命令，工程承建商在保固期内修补损毁。

（详见楼宇修复平台网页）

9. 围标是什么？

围标是在招标人士不知情的情况下，两个或以上的竞争者同意在投标时不作竞争，让其中一名合谋成员“中标”。

最常见的一种围标方式，是竞争者之间协议让某一方中标。为了支持该名指定中标者，其他投标者会放弃投标、撤回标书、或提交高价或包含不合理条款的标书。

一个健康及具竞争性的投标过程，是供应商自行准备标书及投标。围标的行为会导致价格上升，更可能令产品及服务质素下降。在《竞争条例》下，这是一项严重反竞争行为。

围标的不同形式，包括：

-抑制投标： 一名或多名竞争对手协定不投标，或撤回已递交的标书。

-掩护式投标：某些投标者同意出价高于预设中标者，或提出较内定中标者吸引力稍逊（或招标者不会接受）的条件。

-轮流中标：竞争对手协定在一连串的合约中轮流中标。

-协定最低出价：竞争对手协定投标价不会低于某特定水平。

为诱使内定的“投标落败者”参与围标，该等成员可能会获得内定“中标者”提供的补偿，或获分判工作。