瑞银投资银行大中华区房地产行业分析师梁展嘉认为，本港住宅楼价今年表现持平，明年则有0至5%的升幅；而写字楼在今明两年，均会录得3%到5%的租金下跌。他预计写字楼租金可于2026年底左右企稳，后续再视乎市况。

而由于新写字楼建成的数量有限，供给端减少，瑞银预计在2027到2028年，写字楼的出租率定会回升。

港写字楼尚未见投资用途　银行贷款仍谨慎

谈及阿里巴巴（9988）等大型科企，近日入市本港商厦用作总部，瑞银认为，这些大宗交易多发生在较好较新的地段，因此中环等区料最先见好，惟不可代表写字楼整体行情。

该行亚太区房地产行业研究主管林镇鸿亦表示，目前最多见及对冲基金在港新增办公室，但长仓基金和投资银行，就未算显著扩张。

梁展嘉指出，一方面现在仍是用家入市，暂未见及投资用途；另一边厢，经历过CRE的下行周期，都未必是无人愿意买，而是银行借贷存难度，因为手头敞口已经增加，不敢随意贷款给商业房地产投资，因此需要投资情绪与利率的双重转好。

料HIBOR明年见1.6厘　 教育用途助楼市复苏

HIBOR走势方面，该行预计1个月HIBOR在今年底将落至2.2厘，明年则可见1.6厘，利于楼市的发展。

瑞银续提出，教育是不可忽视的楼市复苏推动力。梁展嘉举例称，本港高校非本地生数量增加，而高校现时的住宿位置有限，相信学生的教育需求，可推动本港地产回升。

已买入高Beta股票　对港银看法中性

瑞银亚太区研究部助理总监兼香港策略与亚洲博彩行业分析师陈志立则指出，9月初以来，已经开始在投资组合中加入高Beta的股票，减持部分稳健的股票，相信此种策略可以延续至明年。

主题选择方面，他指出由于减息预期，以及资金流入港股，利好本地地产股。另外科网、高息板块均值得关注，而反内卷主题下，汽车、以及上游材料资源等板块亦都值得留意。但他也提醒，因为商业房地产CRE的风险，连同减息预期下的息差问题，其对于本地银行股的看法就偏中性。

总体而言，之前瑞银预测恒指目标价25300点，该行对此未有调整。他指出，大市目前位置较过去10年高出0.6个标准差，但并不代表贵至不合理。

内地高端住宅销情转佳　惟楼价整体仍未回稳

内房方面，瑞银亚太区房地产行业研究主管林镇鸿提出，现下内地出现一个现象，即高端住宅反而销售情形更佳，不过整体的止跌回稳就尚未见到。他解释称，止跌回稳需要租金回报率，即租售比与按揭利率打平，但暂时就没有见到此情形。