新一份《财政预算案》上周出炉，瑞银投资银行高级亚洲经济分析师邓维慎与瑞银大中华区房地产行业分析师梁展嘉，就香港经济表现、最新财政预算案及楼市走向进行分析。

两位专家一致认为，香港经济正展现积极的结构性变化，财政政策方向正面，而房地产市场在多重利好因素推动下，已步入平稳复苏的周期。

邓维慎指出，去年香港经济增长3.5%，不仅是数字上的不错表现，更重要的是反映了经济的潜在积极变化。瑞银已将今年香港经济增长预测维持3.3%，处于市场预测的较高水平。

动用外汇基金助北都　关键在于投资是否有效

对于新一份《财政预算案》“动用”外汇基金，邓维慎指出外汇基金的净权益去年创下历史新高，录得约2,000亿元净利润。外汇基金的净权益远高于动用的金额，且已全覆盖货币基础及政府财政储备，因此对联系汇率并无影响。

他续指，从资产管理角度，在净值高位进行“获利了结”并重新配置，是投资组合优化的过程，关键在于投资是否有效，后续能否有效、持续地为香港找到新的增长点。

他指出，可以通过前期评估判断投资的有效性。例如，推动香港成为“国际教育枢纽”，因其具有高附加值、不易被复制的特点，被视为潜在的有效投资。市场可透过政府的信息披露来监察成效。

楼市政策稳定为主　料未来两年住宅楼价至少升一成

楼市政策方面，梁展嘉指出，财政预算案将1亿元以上豪宅印花税提升至最多6.5%，虽对整体市场影响有限，但反映政府希望房地产市场保持稳定。未来政府将根据楼市情况动态调节土地供应，豪宅印花税提升虽可能影响部分投资者信心，但总体而言房地产市场将继续健康发展，唯一影响可能是在压抑发展商土地估值。

被问及政府土地政策是否趋向内地的“房住不炒”，他认为，政府已准备大量土地储备，即使楼市有“爆发性增长”，政府也有能力增加供应，必要时更会加入逆周期措施。因此预计政府希望房地产市场平稳发展，不要过冷也不要过热。

二、三线发展商股份有较大上升空间

他指出，未来可能加剧楼市复苏的因素包括美联储减息走向及本地银行放宽按揭。风险方面，股市短期回调可能影响买家入市信心；美国利率走向及失业率变化同样关键。但总括而言，短期六个月内楼市回暖持续性问题不大，该行预测未来两年住宅楼价上升10%以上。

地产股方面，梁展嘉指出市场刚兴起时，资金会先流入龙头发展商。当龙头股估值偏高时，资金会流向二、三线发展商，目前还未到这个阶段。一些估值很低、正在进行资产套现并用资金回购的公司，市场暂时未充分关注，这些股份可能存在较大的上行空间。