国务院近日发布《城市更新“十五五”规划》，当中提及，全面摸清城市存量资产资源底数，推动已供未开发土地和在建专案分类处置，盘活闲置低效的老旧厂房、商业办公用房、商品住房、公房等。到2030年，城市更新行动取得重要进展，城市开发建设方式转型初见成效。

政策出来后内房股应声向好，毕竟行业低迷已维持一段长时间，在开发、销售等环境仍面临较大挑战之下，如果城市更新能开辟另一复苏渠道，对行业而言将是一大利好。

另一方面，近期内地楼市出现“小阳春”迹象，部分城市成交量回暖。虽然整体市场仍处于调整期，但在政策支持与资金环境改善下，投资者适宜开始重新审视内房股的投资价值，尤其是国企背景的内房。

内地楼市交投回稳

内地楼市近况有所回暖，国统局指内地4月份70个大中城市中，一线城市商品住宅销售价格环比上升0.1%。而新建商品住宅销售价格环比上涨或持平的城市环比增加5个至21个。

至于在内房的销售表现方面，笔者关注中海外（0688）及华润置地（1109）两大内房龙头的表现。中海外2026年四月合约物业销售金额约241.91亿元（人民币‧下同），同比上升20.0%。

笔者注视到华润置地2026年4月集团实现总合同销售金额约258.8亿元，同比增长49.6%；本年前4月累计合同销售金额约700亿元，同比增长2.2%。数据反映主要国有内房在最近整体的销售开始渐入佳境。

关注非住宅销售收益

两大龙头内房在非住宅销售收益的情况亦值得关注。2025年中海外商业物业运营业务收入约72.0亿元，其中，写字楼收入为人民币34.7亿元，购物中心收入为23.9亿元，长租公寓收入为3.5亿元，酒店及其他商业物业收入为9.9亿元。而2025年内，集团来自外部客户的其他业务收入为 41.15亿元，在剔除分部间收入后，2025年中海外的非住宅销售收益占整体约6.7%，反映房地产开发业务仍属中海外的收益主轴。

至于润地，2026年4月经营性不动产收租型业务租金收入约28.5亿元，同比增长11.3%。其中本年首4个月，经营性不动产收租型业务租金收入约120亿元，同比增长13.3%。笔者认为该集团在收租型业务的收入增长持续保持韧性。集团在2025年全年经营性不动产收租型业务的占比达43.9%，而轻资产管理收费型业务的占比则为7.9%，两者合计为51.8%，反映非开发销售业务的比重已过半，业务收益来源较为多元化。

笔者认为内地楼市回暖的确会吸引投资者的眼球，加上政策东风，重视短线反弹的投资者可关注内房短期的销售数据来捕捉入市或获利机会。

【财经专栏】投资明“贤”．伍礼贤｜光大证券国际证券策略师

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