近期内地当局逐步加强对居民境外投资收益的监管与征税，市场因而忧虑资金外流受限，影响香港资本市场活力；更甚或出现追税潮蔓延至房地产市场，削弱本港买楼主力的供楼负担能力，打击原已出现复苏势头的本地楼市，令获境外资金重点配置的本港地产股早前首当其冲挨沽。不过，若从长线投资角度审视，此政策变化反或为低位重新部署香港地产股之良机。

高端人才回流

首先，当前地产股受惠于高端人才回流，在内地与香港两地交流渐增及政策推动的情境下，料此趋势短期难以中断，意味著更多专业人士与高收入群体选择在香港定居及发展。他们对住宅的需求往往集中在中高端物业，尤其是港岛、九龙核心地段的豪宅与高品质住宅。嘉里建设（683.HK）、太古地产（1972.HK）、信和置业（83.HK）及港铁（66.HK）联合发展的港岛黄竹坑新楼盘海盈山近月已开始进行销售，其开售反应正面并曾出现“一客多食”的情况。笔者相信这将推动相关物业的成交量与租售价格，利好本港楼市及持有大量住宅资产的地产股。

另外，高端人才通常与金融、科技、专业服务等行业相关，这些行业需要优质的办公空间。例如由新鸿基地产（16.HK）发展位于高铁西九龙总站上盖International Gateway Centre（IGC）的瑞银中心（UBS Tower）将成为瑞银全新的香港总部，预计于2026年第四季正式启用。随着人才回流，企业扩张或初创公司落户香港，将增加对写字楼的租赁需求，有利带动租金回升，提升地产股的租金收入与盈利能力。

稳健的收益来源

地产股的核心价值在于持续稳定的现金流（收租业务）以及穿越经济周期的造血能力，并且本港住宅物业的资产保值能力较高，具备抗通胀特性，加上本港地产企业普遍拥有核心地段的优质物业，长期价值稳固。优质地产商通常拥有多元化的现金流来源，如商场租金、写字楼收益及物业管理费等。本港民生住宅及核心商业地段的租赁需求具备刚性，能带来稳定的经常性收入。这种持续的现金流不仅支持企业派发稳定股息，更让管理层在市况低迷时有能力进行并购或吸纳优质地皮，进一步巩固其市场领导地位。

本地地产股与其他板块的最大分别在于其背后拥有大量有形及极具价值的实物资产，包括土地储备、收租物业及优质住宅项目。当市场悲观情绪蔓延或短线市况受压，实物资产的实用价值依然存在，随时可在经济复苏或通胀升温时迎来资产重估。

本港房地产市场的长远需求未变，土地稀缺性亦决定了其长远价值。地产股在周期调整中展现的防守与抗通胀能力，使其成为资产配置中不可或缺的基石。笔者认为，长线投资者值得在市场观望气氛浓厚时，看清地产股的本质，考虑在低位布局具备强大现金流与资产支撑的标的，往往能收获稳健的长期回报。

【财经专栏】投资明“贤”．伍礼贤｜光大证券国际证券策略师

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