新世界发展2026财政年度全年业绩显示，财务压力仍然沉重，当中最大拖累来自11 SKIES项目约183亿港元的非现金减值及拨备。不过，若撇除这类一次性及非现金项目，集团经常性营运净溢利录得约22亿港元，为近年首次转正；核心经营溢利亦同比上升28%至约77亿港元。这反映集团基本营运并非失速，反而在艰难市况下已有修复迹象。然而，净债务仍升至1,263亿港元、净负债比率升至68.3%，显示减债进度仍受现金回笼时间差及会计处理影响，但至少方向已由“被动承压”转为“主动调整”。

11 SKIES最初规划时，市场对机场客流、三跑系统及旅客消费充满憧憬；但疫情后旅游及零售模式已出现结构性变化，原有商业假设不再稳固。今次11 SKIES的安排可说是“痛！但有必要”。新世界发展需要支付约23亿港元提前终止费，并承担部分后续工程及服务成本，帐面上亦作出大额减值，短期冲击相当明显。

如今一次过处理该项目，虽然代价不菲，但集团近年来最大的不确定因素终于落地，反而有利银行、投资者及管理层重新评估集团的财务路径。从长远角度看，交还项目予机管局，有助集团摆脱每年庞大租金及后续营运投入所产生的压力。机管局收回11 SKIES则获得一笔现金，亦有利于更整体地统筹SKYTOPIA发展，可以更快全速推进项目。

业务数据改善　审慎乐观有理

今次业绩最值得留意的，不再只停留在亏损数字上，而是经营质素开始改善。集团收入虽同比下跌28%至约200亿港元（主要受建筑业务及内地物业交付减少影响），但毛利率由42%升至47%，显示成本控制及项目组合改善开始发挥作用。一般行政及其他营运费用同比下降19%，资本支出亦降至118亿港元，同比减少6%。

在物业发展股中最受市场关注的现金流及成本控制层面上，新世界明显不再追求高速扩张，而是转向保现金、控开支、减杠杆。这种转变虽然未必即时令股价或盈利大幅反弹，但对一间高负债的本地地产股而言，是重新取回市场信心的第一步。不过，收入持续收缩、净债务反而上升约62亿港元，反映物业销售收款与合资项目会计处理之间仍存在时间差，减债成效尚未全面反映在净负债数字上。

拓展融资渠道　为减债争取空间

集团过去一年积极出售资产及推售物业，成果逐步反映。全年来自物业发展项目及资产出售的应占合约销售约296亿港元，超过管理层的指引；其中香港应占合约销售约221亿港元，主要来自柏傲庄III、滶晨、滶蕴、天御及柏蔚森等项目，为2021财年以来最高水平。

另一方面，集团推进上海K11 Art Mall及K11 ATELIER新世界大厦的C-REIT，预计可带来约人民币32亿元净额；同时亦公布出售宁波及杭州相关资产。这些交易不一定能一夜之间扭转财务结构，但它们代表新世界发展正以更主动方式释放资产价值，拓展融资渠道，为减债争取时间及空间。而关键在于未来香港新盘推售节奏能否配合收款时间表，避免“销售达标但现金回笼滞后”的情况。

融资成本下降是重要一步

至于高息环境下，融资成本是地产商能否挨过周期的关键。过去一年新世界总融资成本同比下降15%至63亿港元，主要是受惠于利率回落、债务余额减少及债务管理措施。集团总债务亦减少约27亿港元至1,433亿港元。

虽然净债务仍升至1,263亿港元，净负债比率升至68.3%，距离真正轻装上阵仍有一段路。但至少方向已由“被动承压”转为“主动调整”，包括完成债券交换、暂停股息及永续债分派、控制资本开支等，都是保留现金流的必要手段。管理层指出若撇除11 SKIES等非现金减值，净负债比率与去年相若，并预期未来现金回笼可进一步改善。

楼市需求仍有支持

未来集团能否进一步减债，很大程度取决于本地的物业销售及现金回笼。虽然2026年下半年以来本地住宅物业市场的销情转慢，不过，香港一手楼市场仍有支持因素，包括大量人才来港带来住屋需求，以及内地学生来港升学令租住及宿舍需求殷切，间接支持住宅市场成交。对拥有多个可售项目的新世界而言，若市场气氛持续改善，将有利加快套现物业发展项目。

挨过阵痛才有更好明天

总括而言，新世界仍未完全走出困局，债务压力仍然存在。不过，从今次业绩可见，营运表现、成本控制、融资成本、资产出售及问题项目处理均有明显的进展。尤其是11 SKIES的大额减值虽然令业绩难看，但旧问题能被一次过摊开处理，也不是一件坏事。

笔者相信新世界发展未来一年仍然会继续推进减债进度、加快现金回笼，并维持营运纪律，令现时的阵痛期成为集团重整资产负债表的起点，并逐步带动集团的业务返回正轨。对新世界发展来说，最坏的阶段仍未能说已完全过去，但通往更好一天的路，至少已经较过去一年更为清晰。

本人并没有持有股份及相关衍生产品之权益。

【财经专栏】资金流事务所．彭伟新

资深证券分析师，证券研究经验超过20年。除了熟习基本分析方法外，对技术分析亦有深入研究。在大台技术分析节目中担任主持，曾主讲多个不同范畴的技术分析研讨会及课程，近年更钻研以资金流向作为分析股市的方法，并藉不同媒体频道与投资者分享。

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