本港地产业低迷徘徊已久，近来春风送暖，终见回升气象。多间大行纷纷明言，预计本港楼价于今年有望回升，届时或利好部分地产股，甚至将部分股份纳入年度推荐名单。

不过部分地产商债务阴霾仍然未解，兼之以业务领域、土地储备等差异，边间可以受惠于楼市复苏的东风，仍然属未知之数。专家针对楼价，发展商股与收租股的分别，以及入市建议逐个分析，教路今年地产股部署策略。

大摩撑本港楼市步上行周期　美银料涨一成

楼市低迷徘徊已有数年光景，不过近来渐云开月明，大行纷纷改口唱好。大摩率先开腔，认为本港楼市将进入上行周期，将香港房地产评级上调至“吸引”，并认为住宅楼价已于去年见底，今年将反弹至少10%，明年料进一步上扬。

无独有偶，花旗随后将原本的楼价预期升幅，由3%上调至8%；美银亦撑今年楼价可升10%。而受惠于楼价的扬升，一众大行也重燃对于地产股的兴趣，惟地产板块选择亦丰富，各间偏好不尽相同。

事实上，近月地产股开展一轮升浪，例如新地（0016）9个交易日内，由95元水平升至110元水平，升幅约18%，市值突破3,200亿元，而信置﹙0083﹚及恒地﹙0012﹚期内也分别升约12%及10%。

郑怀武：住宅楼价可高看近一成　惟写字楼恐仍跌

将住宅与写字楼分而视之，独立地产分析师郑怀武表示，住宅方面相信今年可见5%至10%的涨幅。他解释称，从去年开始，港股表现靓丽，资本市场气氛转好，大量资金涌港，令拆息回落。尽管近期略有反弹，但现下楼按水平仍较早先的4至5厘为低，具备一定吸引力。

且自2022年底港府大力推动优秀人才来港计划以来，已有20万人来到香港，如果这些人才见及楼市回暖，亦都会催生入市意愿。此外，美国尚处减息周期，利率仍有下行的空间，因此相信会利好住宅市道。

不过，写字楼的情况就当另当别论。好的方面在于，中环等核心地段的写字楼，出现了一些大单交易，包括京东（9618）、阿里（9988）的入市，提供了正面的支持。但不可忽略的是，来港的中资企业多为龙头科企，称一声财大气粗也不为过，因此更偏好“高大上”、地段较佳的写字楼。

反之，例如九龙东观塘、九龙湾等未算高端、亦非核心区域的写字楼，几乎未见有任何中资企业进驻，就未算乐观。据其预测，即便是中环的写字楼行情，今年或仍微跌，则其余非核心区自然压力更甚，恐仍录跌势。

提地产股拣选两大原则：有大食大、勿贪高息

秉持对于楼市的展望，谈及对地产股的取态，郑怀武指出，一方面，本地地产股的NAV折让接近50%，相当于十蚊的东西，市场只愿意出五蚊，估值实在未算高。另一边厢，地产股派息稳定且股息率较吸引，伴随楼市的复苏，相信今年确有部署的机会。

不过地产板块庞大复杂，常有急流暗礁，郑怀武就先开门见山提出两大原则：

第一，“有大食大”，不宜沾手中小发展商。他表示，尽管市场对于地产公司债台高筑的风险已较少提及，但中小发展商的风险警报未解除。尤其是本港财务披露透明度较高，银行亦都会对中小地产商的质素存疑虑，因此诸如英皇（0163）、丽新（0488）、九龙建业（0034）等就未算推荐。

第二，勿以股息率论英雄。郑怀武直言，不乏有地产股高息诱人，但最终还是要视乎企业收入情况，不排除因盈利缩水，狠削派息比率的可能，最终反致输蚀。

首选大型发展商　新地、恒地最值博

至于拣选股票，郑怀武亦建议从三类角度分而视之。首先，其最为推荐的便是大型发展商，当中以新鸿基地产、恒基首选，二者股息率分别为3.3厘与5.7厘。紧随其后，长实（1113）、信和、嘉里建设（0683）亦都可考虑吸纳。

除却上述人才政策、息口等原因，他补充道，其实政府大力发展北部都会区，都是非常大的利好和支持，许多发展商在该地都有布局，相信日后有望受惠。

港低端消费挑战大　收租股拣九置

其次，对于收租股便需要审慎考虑。其续指，时下本港低端消费处境较糟糕，伴随淘宝等内地电商的攻港，行贴地路线的商场大受打击。但从事中高端消费的商场，受冲击就较小，例如拥有海港城的九龙仓置业（1997）就仍然吸引，他笑称“相信大家不会淘宝去买一些包包”，目前九置股息率亦近5厘。

而收租股中，亦不乏许多企业的生意在内地布局，郑怀武提醒，例如恒隆（0101）就在上海、沈阳等多个内地城市有生意，如若想选择，需要对内地的高端商场的消费市道，也有所信心，需要投资者综合判断，否则不如仍选择九置。

若撇除零售市道的影响，主要关注写字楼的生意，太古地产（1973）和希慎（0014）亦可关注。不过他认为，希慎扎根的铜锣湾未算最核心的区域，相较之下太古广场所在的金钟，或更可期生意转好，也因此偏好太古多过希慎。

REITs入港股通沦失望　领展三重压力存迟疑

最后，郑怀武表示，另有一热门收租股情况较为特殊，便是领展（0823）。领展股价自高位滑落，现价只约35元水平，股息率却约7.7厘，至非常吸引的水平。

郑怀武指出，其一，领展的商场仍做较为平价商品的生意，“领展的商场里，你知道不会有LV”，因此本港低端消费市场的低迷，难免殃及其收入。

其二，领展本身属于REITs（房地产信托基金），早先坊间屡有传闻REITs将纳入港股通，惹市场憧憬，惟最后风声渐淡，令市场失望。其三，公司管理层近期大变动，掌舵公司15年的行政总裁王国龙，退休离任，亦惹市场对于管理层后续决策的忧虑。

因此其认为要么政策发力纳入港股通，要么本港零售市道复苏，否则对其取态处犹豫不决，料股价只是随大市起伏，升幅亦未必显著，派息亦存削减风险，因此仍是首选大型地产发展商为宜。