施政报告2025｜世邦魏理仕：“按实补价”降地价成本及发展商压力

【施政报告2025/李家超/施政报告】行政长官李家超周三（9月17日）早上11时发表新一份施政报告，发布如成立“北都发展委员会”、推动大学城建设、灵活批拨土地及业权人可“按实补价”等一系列惠及房地产市场的政策。

世邦魏理仕香港区研究部主管陈锦平表示，成立北都发展委员会，以及为该区发展引入专属法律，将有助于简化行政流程。这种做法可确保各项努力和投资能够有效运用，从而实现资源的最佳分配与利用。同时，这也将降低发展风险，并提升参与该区项目的发展商利益。

世邦魏理仕估值及咨询服务部主管郑亥延表示，支持北部都会大学城的发展，并欢迎洪水桥／厦村（2026年）、牛潭尾（2028年）及新界北新市镇（2030年）分阶段推出用地，必须由工作小组引领，采取明确、以业界为主导的方针。当中洪水桥／厦村在基础设施及发展准备方面最为成熟，应作为核心据点。

此外郑亥延指，完全支持政府实施灵活的土地批租安排，包括长期租赁，以及多元化的分配方式，如公开招标、限制性招标及直接批地，以加快北部都会区的发展。这些非传统做法能为发展商提供更大灵活性、降低进入门槛，并有助吸引更广泛的投资兴趣。

“按实补价”及分期缴付地价减低前期地价成本

郑亥延又指，欢迎建议中的“按实补价”及分期缴付地价安排，这将大幅减低前期地价成本，并避免在区域仍在发展中时造成过度财务压力。相信这些措施将减轻发展商的财政压力、提升项目可行性，并鼓励更多积极参与北部都会区的发展。

戴德梁行：支持非住宅物业计入投资移民投资额、带动物业市场流转

戴德梁行执行董事及香港资本市场部主管高伟雄表示，就新资本投资者入境计划，支持放宽计划中有关买卖住宅及非住宅物业计入投资额的限制，相信相关调整不仅能够吸引更多投资者来港，亦有助带动高端住宅及非住宅物业市场流转，为资本市场注入新动力。

建议政府清晰列明数据中心基建配套的落成时间表及技术规格

戴德梁行香港董事总经理萧亮辉亦就施政报告以下议题作出回应，指欢迎政府于今年推出沙岭数据园区用地招标，此举有助进一步巩固香港作为区域数据中心枢纽的地位，并推动相关产业发展。鉴于水源供应、电力容量、光纤网络及道路交通等基建设施对数据中心运作至关重要。

戴德梁行建议，政府在招标文件中清晰列明各项基建配套的落成时间表及技术规格，以提升项目透明度，加强市场信心，并有助投资者及营运商更容易掌握投资成本及项目落成的日期。

过去政府由为压抑楼市过热狂出包括额外印花税、买家印花税和新住宅印花税在内的辣招税，以至政府在2023年11月宣布减辣至今的政策措施的楼市表现。

2023年宣布楼市“减辣”

政府为针对近年楼市出现下行，在2023年10月施政报告宣布为楼市“减辣”作出三大调整，当中包括将额外印花税（SSD）的适用年期，由三年缩短至两年，换言之业主在持有物业两年后出售，无须再缴付楼价10%的额外印花税。

其次，买家印花税（BSD）和新住宅印花税（NRSD）的税率减半，两者均会由15%减至7.5%。以及 优化专才“先征后退”，改为为外来人才的置业业印花税实施“先免后征”，即暂免征收相关税项，若相关人士其后未能成为香港永久性居民才缴付相关税项。而当时反映楼价的中原城市领先指数CCL，在2023年11月份时报153.59点。

事隔4个月再全面撤辣　楼价仍插6%

事隔4个月后，财政司司长陈茂波2024年2月的在财政预算案中宣布全面撤辣，表明所有住宅物业交易无须再缴付额外印花税、买家印花税和新住宅印花税，即为期14年、用作压抑楼市升势的辣招正式落幕。

不过，减辣似乎未有对提振楼市起即时作用，参考中原城市领先指数CCL，在2024年3月初时的144.19点，反映在减辣至撤辣4个月内楼价仍下跌6%。

减辣至今近两年　楼价不升反跌、输逾一成

虽然政府为楼市全面撤辣，但楼价持续向下。政府为刺激楼市，财政司司长陈茂波在2025年3月的在财政预算案为楼市“加甜”，进一步放宽楼价400万元或以下的住宅单位，印花税由原先的6万元，大幅降低99.8%减至100元并即时生效。

不过由2023年宣布减辣至今已过去近两年时间，但反映楼价的中原城市领先指数CCL仍然不升反跌，楼价在21个月内先后经历“减辣、撤辣、加甜”的救市政策下，表现仍然下跌超过10%。

最早2010年推SSD压抑楼市

至于回顾楼市辣招，最早可追溯至2010年11月，当时政府推出额外印花税（SSD），限制市民在两年内转售单位，需要缴付楼高5至15%的SSD。两年后政府为楼市“加辣”于2012年10月更推出SSD加强版，转售时间限制调整为三年内，SSD税款涉及楼价10至20%，当时政府更推出买家印花税BSD，以限制非本地人士及以公司名义的买家，在港买楼时需缴付楼价15%的税款。

不过事隔一年，政府于2013年2月份更推出双倍印花税（DSD），调整200万元或以下物业，税款由100元增至楼价1.5%，其余物业税率也加倍，由最高税率4.25%增至8.5%。

惟楼价升势未止，政府于2016年11月份及2017年4月再次出手，分别向买入第二套或以上物业的买家，划一收税楼价15%，以及采“一约多伙”15%从价印花税，即买家以首次置业人士的名义，以一份合约购入多个单位，需缴付楼价15%的从价印花税。